Quy hoạch liên vùng với định hướng phát triển đô thị sinh thái tại Việt Nam

Bước vào giai đoạn phát triển chiến lược sau năm 2025, Việt Nam đang đứng trước một bước chuyển mình lịch sử, định hình một tương lai đô thị thịnh vượng và bền vững với tầm nhìn đến năm 2040. Đây không còn là câu chuyện của những tòa nhà riêng lẻ hay các dự án manh mún, mà là một bản giao hưởng được kiến tạo từ sự cộng hưởng mạnh mẽ của ba trụ cột cốt lõi: tư duy quy hoạch liên vùng mang tầm vóc quốc gia, các đại dự án hạ tầng đột phá làm thay đổi dòng chảy kinh tế, và sự trỗi dậy của các mô hình đô thị sinh thái, vốn là biểu tượng cho một chuẩn mực sống mới, đẳng cấp và hài hòa với thiên nhiên.

Bài viết này tại VNLibs.com sẽ thực hiện một phân tích chuyên sâu, đa chiều về mối quan hệ tương hỗ giữa ba yếu tố nền tảng trên, giải mã cách chúng đang cùng nhau định hình nên diện mạo đô thị Việt Nam trong hai thập kỷ tới. Từ những quyết sách vĩ mô của Chính phủ đến các dự án cụ thể đang làm thay đổi bộ mặt các vùng kinh tế trọng điểm, nội dung sẽ cung cấp một bức tranh toàn cảnh, giàu giá trị thực tiễn cho giới trí thức, doanh nhân và các nhà đầu tư người Việt trên toàn cầu đang hướng về quê hương với mong muốn tìm kiếm cơ hội an cư và phát triển bền vững.

1. Nền tảng chính sách mới tái định hình không gian phát triển quốc gia.

1.1. Khung pháp lý cốt lõi: Luật Quy hoạch 2017 và Tầm ảnh hưởng sâu rộng.

Nền tảng cho cuộc cách mạng đô thị tại Việt Nam được đặt bởi Luật Quy hoạch 2017 và các văn bản hướng dẫn được cập nhật liên tục sau năm 2025. Đây không đơn thuần là một văn bản pháp quy, mà là sự thay đổi mang tính cách mạng trong tư duy chiến lược, chuyển dịch từ phương pháp quy hoạch theo từng ngành, từng lĩnh vực riêng lẻ sang một cách tiếp cận tích hợp đa ngành trên một không gian lãnh thổ thống nhất.

Phân tích sâu hơn cho thấy, luật này đã phá vỡ các quy hoạch vốn tồn tại dai dẳng, buộc các ngành trọng yếu như giao thông, công nghiệp, xây dựng đô thị phải ngồi lại cùng nhau, phối hợp trong một tầm nhìn chung. Kết quả là sự ra đời của các quy hoạch tổng thể quốc gia và quy hoạch vùng đồng bộ, tránh được tình trạng phát triển chồng chéo, manh mún. Đây chính là nền tảng pháp lý vững chắc nhất cho việc hình thành các hành lang kinh tế chiến lược và các vùng đô thị lớn, tạo tiền đề cho sự phát triển có trật tự và bền vững trong dài hạn.

1.2. Quy hoạch Vùng Đồng bằng sông Hồng đến 2050: Trục Phát triển Phía Bắc.

Minh chứng rõ nét cho tư duy quy hoạch mới là Quyết định số 368/QĐ-TTg ngày 04/05/2024 phê duyệt Quy hoạch vùng Đồng bằng sông Hồng thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, và sau đó được cụ thể hóa bằng Kế hoạch thực hiện theo Quyết định 1131/QĐ-TTg ngày 09/10/2024. Quy hoạch này không chỉ vạch ra định hướng mà còn phân bổ nguồn lực một cách có trọng điểm, xác định rõ:

• Các cực tăng trưởng: Tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh được xác định là động lực phát triển hàng đầu, có vai trò dẫn dắt quá trình chuyển đổi mô hình tăng trưởng của cả nước.

• Các hành lang kinh tế: Quy hoạch tập trung phát triển các hành lang kinh tế chiến lược như hành lang Bắc - Nam, hành lang kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, và hành lang kinh tế ven biển Vịnh Bắc Bộ.

• Các tiểu vùng chức năng: Vùng được tổ chức thành hai tiểu vùng là phía Bắc và phía Nam sông Hồng, mỗi tiểu vùng có một vai trò và định hướng phát triển riêng, bổ trợ cho nhau.

Những định hướng này không phải là các đường kẻ trên bản đồ, mà là kim chỉ nam cho việc phân bổ vốn đầu tư công, thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, và định hình các trung tâm công nghiệp, dịch vụ, logistics hiện đại cho toàn bộ Vùng Thủ đô mở rộng.

1.3. Quy hoạch Vùng Đông Nam Bộ và TP.HCM đến 2060: Hạt nhân Kinh tế Phía Nam.

Tương tự ở phía Nam, Quyết định 1325/QĐ-TTg ban hành Kế hoạch thực hiện Quy hoạch vùng Đông Nam Bộ và đặc biệt là Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060, đã vẽ ra một tương lai đầy tham vọng cho đầu tàu kinh tế của cả nước. Điểm nhấn mang tính đột phá của quy hoạch này là việc chuyển đổi cấu trúc đô thị TP.HCM từ mô hình đơn tâm truyền thống sang mô hình "đô thị đa trung tâm".

Cụ thể, thành phố sẽ được phát triển theo 6 phân vùng chức năng và đặc biệt là định hướng nâng cấp 5 huyện vùng ven (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ) lên thành phố, bên cạnh TP. Thủ Đức hiện hữu. Đây là một sự thay đổi cấu trúc căn bản, nhằm phân tán áp lực cho khu vực trung tâm lịch sử, đồng thời kiến tạo các trung tâm kinh tế, tài chính, văn hóa, và công nghệ cao mới tại các khu vực vệ tinh. Tầm nhìn đến năm 2060, TP.HCM sẽ trở thành một thành phố toàn cầu, có trình độ phát triển ngang tầm các đô thị lớn trên thế giới.

Sự chuyển dịch chiến lược từ "phát triển đô thị" sang "kiến tạo vùng đô thị" là một bước tiến vượt bậc trong tư duy hoạch định chính sách. Trước đây, các quy hoạch thường chỉ tập trung vào phạm vi hành chính của từng thành phố. Các quyết sách mới đây lại đặc biệt nhấn mạnh yếu tố "liên kết vùng" và "hành lang kinh tế", nhìn nhận Hà Nội và TP.HCM không phải là những thực thể biệt lập, mà là hạt nhân của một vùng đô thị rộng lớn, có mối liên kết hữu cơ với các tỉnh lân cận. Điều này hàm ý rằng, giá trị của một dự án bất động sản trong tương lai sẽ không chỉ phụ thuộc vào vị trí trong một thành phố, mà còn được quyết định bởi vị trí của nó trong một vùng kinh tế năng động và kết nối.

2. Hạ tầng đi trước một bước để làm xương sống thép cho các siêu đô thị tương lai.

Để hiện thực hóa những quy hoạch tầm vóc, một bộ khung hạ tầng tương xứng là điều kiện tiên quyết. Giai đoạn 2025-2040 chứng kiến sự đầu tư mạnh mẽ chưa từng có vào hạ tầng, không chỉ là những con đường mà là cả một hệ sinh thái kết nối vật chất và kỹ thuật số.

2.1. Kết nối các vùng kinh tế tạo thành mạng lưới giao thông quốc gia.

Mạng lưới Giao thông Quốc gia là hệ thống các tuyến giao thông chính yếu của một quốc gia, bao gồm nhiều loại hình như đường bộ, đường sắt, đường thủy và đường hàng không. Đây là xương sống của nền kinh tế, kết nối các vùng miền, trung tâm kinh tế, cửa ngõ quốc tế và phục vụ cả mục tiêu phát triển lẫn an ninh quốc phòng.

Chiến lược phát triển hạ tầng giao thông quốc gia với tầm nhìn đến 2040 - 2050 đang được đẩy nhanh tiến độ, với mục tiêu đưa Việt Nam sở hữu một cơ cấu hạ tầng toàn diện đứng đầu khu vực. Việc hoàn thiện các trục cao tốc Bắc - Nam, các tuyến đường ven biển và hệ thống đường vành đai liên vùng không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn tái cấu trúc sâu sắc chuỗi cung ứng và hệ thống logistics quốc gia. Giúp lưu thông hàng hóa, dịch vụ và lao động giữa các khu vực, tăng cường giao thương, thu hút đầu tư, phát triển du lịch, đảm bảo an ninh quốc phòng và hội nhập quốc tế.

Sự phát triển này tạo ra một lực đẩy trực tiếp cho phân khúc bất động sản công nghiệp, vốn đang là điểm sáng thu hút dòng vốn FDI mạnh mẽ. Các khu công nghiệp hiện đại, khu chế xuất công nghệ cao sẽ mọc lên dọc theo các hành lang kinh tế mới, kéo theo sự hình thành của các đô thị dịch vụ và nhà ở cho chuyên gia, công nhân, tạo ra một chu trình phát triển kinh tế - xã hội đồng bộ.

2.2. Nền tảng cho đô thị thông minh trong tương lai là phải xây dựng hạ tầng số.

Hạ tầng số (digital infrastructure) là tập hợp các công nghệ, thiết bị, hệ thống và nền tảng kỹ thuật số cần thiết để hỗ trợ và cung cấp các dịch vụ số trong mọi lĩnh vực của đời sống, kinh tế và xã hội. Đây là nền tảng cốt lõi cho quá trình chuyển đổi số thành công.

Song song với hạ tầng cứng, hạ tầng số được xem là "hệ thần kinh" của các đô thị tương lai. Chiến lược hạ tầng số đến năm 2025 và định hướng đến 2030 đặt ra các mục tiêu đầy tham vọng: phổ cập mạng di động 5G tới 99% dân số, phát triển các trung tâm dữ liệu hỗ trợ trí tuệ nhân tạo (AI Data Center) đạt tiêu chuẩn xanh, và thúc đẩy kết nối Internet vạn vật (IoT).

Đây là những điều kiện tiên quyết để triển khai các giải pháp quản lý đô thị thông minh - từ giao thông thông minh, an ninh thông minh đến quản lý năng lượng hiệu quả - trong các khu phức hợp và khu đô thị sinh thái thế hệ mới. Đây cũng là nền tảng cho chuyển đổi số trong doanh nghiệp và chính phủ, giúp kết nối, lưu trữ, xử lý và bảo mật dữ liệu hiệu quả, tăng cường hiệu suất vận hành, hỗ trợ làm việc từ xa và giao tiếp xuyên biên giới. Tạo điều kiện cho đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững, từ đó thúc đẩy kinh tế số, giáo dục số, y tế số và các dịch vụ công trực tuyến.

2.3. Nghiên cứu điển hình từ vành đai 4 và sự trỗi dậy của vùng thủ đô mở rộng.

Dự án Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, với chiều dài hơn 112 km đi qua Hà Nội, Hưng Yên, và Bắc Ninh, được xem là một "cuộc cách mạng" về hạ tầng đô thị. Tuyến đường này không chỉ đơn thuần giải quyết bài toán giao thông mà còn được định vị là một "trục phát triển kinh tế - đô thị" mới. Quy hoạch phát triển không gian đô thị hai bên đường Vành đai 4 sẽ khai thác tối đa giá trị đất đai, tạo ra các cực tăng trưởng mới và thu hút các dự án quy mô lớn.

Các đại đô thị phía Đông Hà Nội như Ecopark và Vinhomes Ocean Park là những dự án hưởng lợi trực tiếp và rõ ràng nhất từ siêu dự án này. Sự kết nối thuận tiện hơn với trung tâm Hà Nội và các tỉnh công nghiệp lân cận sẽ làm tăng sức hấp dẫn và giá trị của các khu đô thị này một cách bền vững. Mối quan hệ giữa hạ tầng và bất động sản đã tiến lên một tầm cao mới: không chỉ hạ tầng thúc đẩy giá trị bất động sản, mà chính sự hiện diện của các đại đô thị được quy hoạch bài bản lại tạo ra nhu cầu và động lực để Chính phủ đẩy nhanh các dự án hạ tầng kết nối. Đây là một vòng lặp cộng hưởng tích cực, mang lại tiềm năng tăng giá kép cho các nhà đầu tư biết nắm bắt cả quy hoạch đô thị lẫn quy hoạch hạ tầng.

3. Mô hình khu đô thị sinh thái và bán khép kín kiến tạo nên chuẩn mực sống mới.

Khi nền tảng chính sách và hạ tầng đã sẵn sàng, câu hỏi đặt ra là: "Người dân sẽ sống trong những không gian đô thị như thế nào?" Câu trả lời nằm ở sự lên ngôi của các mô hình đô thị tiên tiến, đặt con người và sự cân bằng với thiên nhiên làm trọng tâm.

3.1. "Đô thị Sinh thái" theo chuẩn quốc tế, không chỉ là những mảng xanh.

Khi nhắc đến "sinh thái", nhiều người thường nghĩ ngay đến cây xanh. Điều đó đúng nhưng chưa đủ. Một Đô thị Sinh thái (Eco-city) theo tiêu chuẩn quốc tế là một hệ thống phức hợp, vận hành dựa trên nguyên tắc tôn trọng và cân bằng với tự nhiên. Nó được đánh giá qua ba trụ cột chính:

• Môi trường: Đây là yếu tố cốt lõi. Một đô thị sinh thái phải giảm thiểu tối đa "dấu chân carbon" (carbon footprint). Đầu tiên là phải quy hoạch thông minh khi có mật độ xây dựng thấp, ưu tiên không gian xanh, mặt nước để điều hòa không khí và tạo cảnh quan. Tiếp đến là phải sử dụng nguồn năng lượng sạch, tức là sử dụng và khuyến khích sử dụng các nguồn năng lượng tái tạo như năng lượng mặt trời, gió. Các tòa nhà được thiết kế để tiết kiệm năng lượng (thông gió tự nhiên, chiếu sáng tự nhiên). Cuối cùng là phải có kế hoạch quản lý nguồn tài nguyên hiệu quả, từ tái chế và xử lý rác thải tại nguồn, thu gom và tái sử dụng nước mưa, hạn chế sử dụng nước ngầm.

• Kinh tế: Một đô thị sinh thái phải bền vững về mặt kinh tế, tạo ra một vòng tuần hoàn kinh tế ngay trong lòng nó. Phải đáp ứng được nguồn việc làm tại chỗ, thu hút các doanh nghiệp "xanh", công nghệ cao, tạo cơ hội việc làm cho cư dân, giảm nhu cầu di chuyển xa. Tiếp tục, phát triển các mô hình trồng rau sạch, nông nghiệp hữu cơ ngay trong khu đô thị để tự cung tự cấp một phần lương thực.

• Xã hội: Yếu tố con người luôn được đặt ở vị trí trung tâm chứ không phải là sử dụng trí tuệ nhân tạo (Artificial Intelligence - AI) làm trung tâm. Hạn chế xe cơ giới cá nhân, ưu tiên tối đa cho việc đi bộ, đi xe đạp và sử dụng hệ thống giao thông công cộng chạy bằng năng lượng sạch. Xây dựng các không gian công cộng, quảng trường, vườn cộng đồng để cư dân có nơi giao lưu, sinh hoạt, tạo nên một cộng đồng văn minh và gắn bó. Cung cấp môi trường sống trong lành, giảm thiểu tiếng ồn, ô nhiễm, mang lại sức khỏe thể chất và tinh thần tốt nhất cho cư dân.

Tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa nhanh chóng đã kéo theo nhiều hệ lụy về môi trường và chất lượng sống. Chính vì vậy, mô hình đô thị sinh thái nổi lên như một lời giải đáp cho những trăn trở đó. Nhiều chủ đầu tư lớn đã bắt đầu triển khai các dự án đô thị sinh thái. Đây không còn là những lời quảng cáo sáo rỗng. Họ thực sự đầu tư bài bản vào quy hoạch cảnh quan, hệ thống xử lý nước thải, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường và áp dụng các giải pháp công nghệ để quản lý năng lượng. Các dự án này thường có mật độ xây dựng rất thấp, phần lớn diện tích được dành cho cây xanh và mặt nước.

Điểm khác biệt lớn nhất của các dự án này là họ không chỉ bán một căn nhà, mà họ "Bán một triết lý sống". Họ bán một môi trường sống, thay vì không gian chật chội, bê tông hóa, cư dân được tận hưởng không khí trong lành, cảnh quan xanh mát và sự yên tĩnh. Họ bán một cộng đồng bao gồm các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi... đều được tích hợp, tạo nên một cộng đồng mà ở đó cư dân có thể sống, làm việc, học tập và giải trí mà không cần phải di chuyển quá xa. Họ bán một phong cách sống, đó là phong cách sống gần gũi với thiên nhiên, ưu tiên sức khỏe, coi trọng sự bền vững và hướng tới các giá trị nhân văn.

Sự phát triển của kinh tế đã hình thành một tầng lớp cư dân tri thức và thành đạt. Họ không chỉ có yêu cầu cao về vật chất mà còn có những đòi hỏi khắt khe về chất lượng không gian sống. Họ có đủ kiến thức để hiểu giá trị của một môi trường trong lành và đủ tài chính để chi trả cho một cuộc sống xứng tầm. Các khu đô thị sinh thái đã đáp ứng chính xác nhu cầu này, mang đến cho họ một "chốn về" đúng nghĩa sau những giờ làm việc căng thẳng.

Chính vì thế, "Giải mã Đô thị Sinh thái" chính là giải mã một mô hình phát triển đô thị bền vững, lấy con người và thiên nhiên làm gốc. Tại Việt Nam, dù còn ở giai đoạn đầu, nhưng việc hình thành các khu đô thị sinh thái tiên phong đang cho thấy một sự chuyển dịch tích cực trong tư duy phát triển bất động sản và quan trọng hơn là một sự nâng cấp trong tiêu chuẩn và phong cách sống của người Việt hiện đại.

3.2. Case Study:

Sự khác biệt lớn nhất không nằm ở quy mô mảng xanh, mà nằm ở triết lý phát triển, mật độ xây dựng và sự ưu tiên. Việc có nhiều cây xanh không đảm bảo một môi trường sống tốt nếu không có triết lý phát triển đúng đắn. Trong khi đó, cách tiếp cận tổng thể là phải có tầm nhìn dài hạn, hướng đến sự bền vững kết hợp sự hài hòa giữa con người và thiên nhiên. Nếu xây dựng quá dày đặc, dù có cây xanh cũng không đủ để tạo ra không gian sống thoáng đãng, dễ chịu. Ưu tiên hiện nay là việc đặt con người, môi trường và chất lượng sống lên hàng đầu trong quy hoạch, thay vì chỉ tập trung vào lợi nhuận hoặc tối đa hóa diện tích xây dựng.

• Ecopark - Nơi chất sống và thiên nhiên giao hòa. Nếu các đô thị khác xây công viên trong thành phố, Ecopark lại chọn kiến tạo một thành phố trong công viên. Vượt ra khỏi những con số về diện tích xanh, giá trị cốt lõi của Ecopark nằm ở "chất sống" mà nơi đây mang lại. Đó là trải nghiệm thức giấc cùng tiếng chim, đạp xe dưới những tán cây cổ thụ, và hít thở không khí trong lành bên mặt hồ. Ecopark không chỉ bán một căn nhà, mà trao cho cư dân một tấm vé trở về với thiên nhiên, xây dựng một cộng đồng nơi sự kết nối giữa con người với con người, và giữa con người với tự nhiên được trân trọng như một di sản.

• Vinhomes - Người kiến tạo những đại đô thị năng động. Vinhomes đã định nghĩa lại khái niệm "sống tiện nghi" tại các thành phố lớn của Việt Nam. Với mô hình "A City within a City" (Thành phố trong lòng thành phố), các đại đô thị của Vinhomes là những trung tâm sầm uất, vận hành như một cơ thể hoàn chỉnh. Sức mạnh của Vinhomes không chỉ nằm ở quy mô "khủng" mà ở khả năng tích hợp một hệ sinh thái tiện ích toàn diện, từ giáo dục, y tế, mua sắm đến vui chơi giải trí. Đây là lựa chọn lý tưởng cho thế hệ cư dân hiện đại, những người đề cao sự hiệu quả, năng động và mong muốn mọi dịch vụ đẳng cấp chỉ cách vài bước chân.

• Phú Mỹ Hưng - Di sản về quy hoạch và phát triển bền vững. Trước khi "đô thị kiểu mẫu" trở thành một khái niệm phổ biến, Phú Mỹ Hưng đã là một huyền thoại. Từ một vùng đất đầm lầy, nơi đây đã chuyển mình thành một trung tâm đô thị văn minh, chuẩn mực bậc nhất Việt Nam. Sức hấp dẫn của Phú Mỹ Hưng đến từ tầm nhìn quy hoạch dài hạn, sự đồng bộ của hạ tầng, mật độ xây dựng được kiểm soát chặt chẽ và một môi trường sống an toàn, sạch sẽ. Phú Mỹ Hưng là minh chứng cho việc phát triển bất động sản một cách bài bản, có trách nhiệm sẽ tạo ra những giá trị bền vững cho cả một thế hệ.

• Sun Group - Chân trời của bất động sản gắn liền trải nghiệm. Sun Group không xây dựng những khu đô thị đơn thuần, họ kiến tạo những "điểm đến". Bằng việc kết hợp hài hòa giữa bất động sản hạng sang và các công trình du lịch - giải trí biểu tượng (như cáp treo, công viên chủ đề, những cây cầu độc đáo), Sun Group đã tạo ra một mô hình độc nhất. Sở hữu một sản phẩm của Sun Group không chỉ là sở hữu một tài sản, mà còn là sở hữu một phần của hệ sinh thái du lịch - nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế. Đây là sân chơi của những nhà đầu tư và khách hàng tìm kiếm giá trị từ sự khác biệt và trải nghiệm đỉnh cao.

• Nam Long - Người đồng hành trên hành trình an cư. Với sứ mệnh "chung tay kiến tạo môi trường sống và sản phẩm giá trị cho cộng đồng", Nam Long đã trở thành người bạn đồng hành đáng tin cậy của hàng chục ngàn gia đình Việt. Điểm mạnh của Nam Long nằm ở việc phát triển các dòng sản phẩm "vừa túi tiền" nhưng vẫn đảm bảo chất lượng nhờ sự hợp tác chiến lược với các đối tác Nhật Bản. Các khu đô thị của Nam Long được quy hoạch hiệu quả, đầy đủ tiện ích cơ bản, tạo nên những cộng đồng dân cư văn minh, ấm cúng, biến giấc mơ sở hữu một mái nhà tươm tất của nhiều người trở thành hiện thực.

Dưới đây là bảng so sánh chi tiết 5 mô hình này để bạn có cái nhìn tổng quan nhất:

Ecopark bán một giấc mơ sống xanh, nơi con người và thiên nhiên hòa quyện. Vinhomes bán một giải pháp sống toàn diện, nơi mọi nhu cầu được đáp ứng ngay ngưỡng cửa. Phú Mỹ Hưng bán một chuẩn mực sống quốc tế, nơi sự an toàn, văn minh và giáo dục được đặt lên hàng đầu. Sun Group bán một phong cách sống hưởng thụ, kết hợp giữa an cư, đầu tư và giải trí đỉnh cao. Nam Long bán một cơ hội an cư, giúp nhiều người Việt Nam sở hữu ngôi nhà đầu tiên với chất lượng đảm bảo.

Tựu trung, sẽ là khập khiễng nếu đặt các mô hình đô thị này lên cùng một bàn cân để so sánh hơn thua. Giá trị của mỗi con đường phát triển cần được nhìn nhận qua một lăng kính đa chiều, ghi nhận đúng tầm nhìn, sứ mệnh và những đóng góp riêng biệt của chúng cho xã hội. Chính sự tồn tại song hành của những hệ giá trị khác biệt này mới thực sự tạo nên một bức tranh toàn cảnh về một thị trường bất động sản Việt Nam đang ngày càng trưởng thành, sôi động và đáp ứng được những khát vọng sống ngày một tinh tế của người dân.

3.3. Mô hình "Khu đô thị 5 sao bán khép kín" là sự cân bằng hoàn hảo.

Bên cạnh mô hình sinh thái, một xu hướng quy hoạch thông minh khác đang được ưa chuộng là mô hình "bán khép kín". Thuật ngữ "Khu đô thị 5 sao bán khép kín" (semi-compound hoặc semi-open) là một khái niệm tương đối mới và cao cấp trong thị trường bất động sản Việt Nam. Mô hình này là sự kết hợp thông minh giữa mô hình Compound (khép kín hoàn toàn, an ninh tuyệt đối) và mô hình Open (mở, dễ dàng giao thương).

Đặc điểm nhận diện chính của mô hình này là:

• Khu vực lõi (Residential Zone): Yếu tố khép kín là khu vực nhà ở (biệt thự, liền kề, căn hộ) được kiểm soát an ninh chặt chẽ 24/7, chỉ cư dân hoặc khách đã đăng ký mới được ra vào. Điều này đảm bảo sự riêng tư, an toàn và yên tĩnh tuyệt đối.

• Khu vực vành đai (Commercial/Public Zone): Yếu tố mở là khu vực tiện ích, thương mại, cảnh quan nằm ở vòng ngoài hoặc dọc các trục đường chính. Khu vực này mở cửa cho cả cộng đồng bên ngoài vào trải nghiệm, mua sắm, ăn uống, vui chơi. Điều này tạo nên sự sầm uất, năng động và gia tăng giá trị thương mại cho dự án.

Trong phân khúc bất động sản cao cấp, "không gian xanh" đã trải qua một cuộc tiến hóa mạnh mẽ. Từ chỗ chỉ được xem là một "tiện ích" cộng thêm, nay nó đã trở thành "triết lý cốt lõi" định hình toàn bộ cấu trúc và giá trị của các dự án thành công. Các chủ đầu tư hàng đầu không còn "xây nhà rồi trồng cây", mà họ "quy hoạch cảnh quan, mặt nước rồi đặt kiến trúc vào đó".

• The Manor Central Park (Hà Nội): Là dự án tiên phong và định hình rõ nét nhất cho mô hình đô thị bán khép kín tại Việt Nam. Bitexco đã kiến tạo một trái tim đô thị với Công viên Trung tâm rộng lớn và các dãy phố thương mại sầm uất mở hoàn toàn cho cộng đồng. Trong khi đó, các khối nhà ở thấp tầng được tổ chức thành những "tiểu khu compound" riêng biệt, có hệ thống an ninh đa lớp, đảm bảo sự an toàn và riêng tư tuyệt đối cho cư dân.

• The Global City (TP.HCM): Được định vị là "trung tâm mới" của thành phố, dự án của Masterise Homes là một ví dụ điển hình ở khu vực phía Nam. Khu nhạc nước ngoài trời và kênh đào nhân tạo dài 2km là điểm đến công cộng thu hút du khách, trong khi các phân khu nhà ở và biệt thự được thiết kế thành các cụm compound an ninh, tách biệt khỏi sự sôi động bên ngoài, mang lại không gian sống đẳng cấp và riêng tư.

• Aqua City (Đồng Nai): Là một đại đô thị sinh thái thông minh của Novaland, Aqua City áp dụng mô hình bán khép kín một cách quy mô. Các tiện ích lớn như quảng trường bến du thuyền, trung tâm thể thao đa năng hay các trục đường mua sắm lớn đều mở cửa cho công chúng. Tuy nhiên, mỗi phân khu (như The Stella, The Grand Villas) lại là một compound độc lập với cổng an ninh và tiện ích nội khu riêng biệt, tạo ra những cộng đồng nhỏ an toàn trong một đại đô thị lớn.

• Sun Grand City Feria (Hạ Long, Quảng Ninh): Minh chứng cho việc áp dụng thành công mô hình bán khép kín tại các thành phố du lịch. Sun Group đã phát triển các dãy biệt thự sang trọng theo mô hình compound khép kín, đảm bảo sự riêng tư cho gia chủ. Các biệt thự này lại nằm kế bên các tuyến phố thương mại và quảng trường hướng ra vịnh Hạ Long, một không gian mở để phục vụ du khách và hoạt động kinh doanh, giúp tối ưu giá trị kép: an cư và thương mại.

• Mailand Hanoi City (Hà Nội): Từng được biết đến với tên gọi Splendora, khu đô thị này đang được định hình lại thành một "Thành phố Sáng tạo" theo mô hình bán khép kín. Các quảng trường văn hóa, phố đi bộ và trung tâm thương mại sẽ trở thành điểm đến mở cho tất cả mọi người. Xen kẽ vào đó là những khu dân cư được kiểm soát an ninh chặt chẽ, tạo nên một môi trường sống vừa kết nối cộng đồng, vừa bảo toàn sự yên tĩnh cần thiết.

• Waterpoint (Long An): Một khu đô thị vệ tinh kiểu mẫu ở cửa ngõ Tây Nam TP.HCM. Nam Long đã quy hoạch dự án thành nhiều phân khu compound (như Aquaria, Rivera) với an ninh riêng. Các khu này được liên kết với nhau bằng một hệ thống tiện ích chung quy mô lớn như công viên ven sông, vịnh nước ngọt, bến du thuyền, và khu thể thao Country Club – những khu vực được thiết kế mở để phục vụ cho toàn bộ cư dân và cả khách tham quan cuối tuần.

Đối với giới trí thức và các nhà đầu tư sành sỏi, đặc biệt là người Việt ở nước ngoài, một môi trường sống sinh thái, trong lành không còn là một lựa chọn, mà đã trở thành một yêu cầu bắt buộc. Sự kết hợp này tạo ra một không gian sống lý tưởng: vừa riêng tư, sang trọng, vừa kết nối và giao thoa với nhịp sống đô thị sôi động. Đây là mô hình tối ưu cho cả nhu cầu an cư và tiềm năng đầu tư bất động sản thương mại, đặc biệt là các sản phẩm nhà phố (shophouse).

4. Bản giao hưởng kiến trúc và thiên nhiên.

Sự thành công của một khu đô thị đẳng cấp không chỉ nằm ở quy hoạch mà còn ở dấu ấn kiến trúc. Tại Việt Nam, phong cách Tân cổ điển đang trở thành lựa chọn hàng đầu cho các dự án cao cấp, tạo nên một bản giao hưởng độc đáo giữa nghệ thuật kiến trúc, thiên nhiên và con người.

4.1. Sức hút của Kiến trúc Tân Cổ điển đã được lý giải từ góc độ Văn hóa và Tâm lý.

Kiến trúc Tân cổ điển (Neoclassical) chinh phục giới thượng lưu Việt Nam không phải là một hiện tượng ngẫu nhiên, mà là sự cộng hưởng sâu sắc của nhiều yếu tố. Khi phân tích một cách đa chiều, sức hút này được lý giải như sau:

• Khẳng định Vị thế & Dấu ấn Cá nhân (Động lực Tâm lý): Trước hết, kiến trúc là một ngôn ngữ không lời mạnh mẽ nhất để thể hiện địa vị. Với các đặc trưng kinh điển như sự đối xứng tuyệt đối, các hàng cột La Mã - Hy Lạp uy nghi, và các chi tiết phào chỉ, hoa văn được chế tác công phu, kiến trúc Tân cổ điển toát lên vẻ quyền lực, vững chãi. Nó đáp ứng hoàn hảo nhu cầu tâm lý về việc khẳng định sự thành đạt và gu thẩm mỹ của gia chủ - một dấu ấn cá nhân mang tính biểu tượng.

• Cộng hưởng với Ký ức Di sản (Bối cảnh Văn hóa): Nhu cầu khẳng định vị thế ở trên đã gặp được một "ngôn ngữ" quen thuộc trong tiềm thức văn hóa Việt. Phong cách này gợi lại hình ảnh của những công trình kiến trúc Pháp thuộc như Nhà hát Lớn Hà Nội, Dinh Độc Lập hay Bưu điện Trung tâm Sài Gòn. Những công trình này từ lâu đã trở thành một phần di sản, định hình nên một chuẩn mực về sự sang trọng và quyền uy trong tâm thức người Việt. Do đó, việc lựa chọn Tân cổ điển tạo ra một sự cộng hưởng quen thuộc, một vẻ đẹp "sang trọng có nguồn gốc".

• Sự Tinh giản & Hài hòa với Công năng Hiện đại (Giải pháp Thực tiễn - Yếu tố "Tân"): ây chính là yếu tố then chốt giúp phong cách này không bị sa vào sao chép rập khuôn. Chữ "Tân" thể hiện ở việc lược bỏ những chi tiết rườm rà của kiến trúc Cổ điển thuần túy, thay vào đó là sự tinh giản các đường nét, ưu tiên không gian mở, đón sáng tự nhiên. Quan trọng hơn, nó cho phép tích hợp hoàn hảo các công năng của đời sống hiện đại: garage, bể bơi, phòng gym, hệ thống smarthome... vào trong một lớp vỏ thẩm mỹ cổ kính. Sự giao thoa này giải quyết được bài toán "vừa sang, vừa tiện nghi" của gia chủ thời nay.

• Bảo chứng cho Giá trị Bền vững (Giá trị Đầu tư): Cuối cùng, trong một thế giới mà các xu hướng liên tục thay đổi, giới thượng lưu có xu hướng tìm đến những giá trị trường tồn. Kiến trúc Tân cổ điển chính là một sự bảo chứng. Vẻ đẹp của nó đã được thời gian kiểm chứng, không dễ dàng lỗi thời. Điều này không chỉ đảm bảo giá trị thẩm mỹ mà còn là một sự đầu tư thông minh, giúp giá trị tài sản được bảo toàn và gia tăng bền vững qua nhiều thế hệ.

4.2. Sự kết hợp hài hòa giữa kiến trúc hoàn mỹ trong không gian xanh mát.

Sự kết hợp giữa kiến trúc Tân cổ điển và cảnh quan sinh thái đang tạo ra những khu đô thị có giá trị thẩm mỹ vượt trội. Các chủ đầu tư hàng đầu như Vinhomes đã và đang áp dụng thành công công thức này, nơi những biệt thự, liền kề mang phong cách châu Âu được đặt trong một không gian xanh mát của công viên và mặt nước.

Đây là một sự cộng hưởng đầy nghệ thuật: sự mềm mại, hữu cơ của cảnh quan thiên nhiên làm nền và tôn lên vẻ đẹp uy nghi, đường nét sắc sảo của kiến trúc. Hình ảnh những căn biệt thự trắng muốt với mái Mansard đặc trưng nổi bật trên thảm cỏ xanh mướt, soi bóng xuống mặt hồ trong vắt đã trở thành biểu tượng cho một cuộc sống cân bằng, thịnh vượng và đẳng cấp mà giới thượng lưu đang tìm kiếm.

Thực tế, kiến trúc Tân cổ điển tại Việt Nam không phải là sự sao chép máy móc, mà là một quá trình "bản địa hóa" đầy tinh tế. Các kiến trúc sư đã khéo léo giản lược bớt các chi tiết hoa văn rườm rà, sử dụng các vật liệu hiện đại như hệ cửa nhôm kính cao cấp để tối ưu hóa ánh sáng tự nhiên, và đôi khi kết hợp với các kiểu mái châu Á như mái Nhật. Điều này tạo ra một phiên bản Tân cổ điển "nhiệt đới hóa", vừa giữ được cái hồn sang trọng của nguyên bản, vừa thích ứng hoàn hảo với khí hậu và lối sống của người Việt, vốn ưa chuộng không gian thoáng đãng và chan hòa ánh nắng.

5. La bàn đầu tư và an cư cho người Việt Nam trên thế giới.

Một tương lai đô thị đầy hứa hẹn, việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam đang trở thành một lựa chọn hấp dẫn đối với cộng đồng người Việt ở nước ngoài. Hiện nay, pháp luật Việt Nam ngày càng cởi mở, tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) được sở hữu nhà ở trong nước. Tuy nhiên, để đưa ra quyết định sáng suốt, việc nắm vững hành lang pháp lý và toàn cảnh thị trường là vô cùng quan trọng.

Các báo cáo thị trường bất động sản trong giai đoạn 2025 cho thấy sự phục hồi và phân hóa rõ rệt. Dòng tiền đang có xu hướng tập trung vào các dự án chất lượng cao, có pháp lý minh bạch từ các chủ đầu tư uy tín. Phân khúc căn hộ cao cấp và bất động sản chung cư tại các vị trí đắc địa ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê ổn định, cho thấy nhu cầu ở thực là rất lớn. Nguồn cung mới trong năm 2025 trở đi dự kiến sẽ tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp và hạng sang, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang ngày càng gia tăng.

Thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản được dự báo sẽ rất sôi động trong năm 2025, là một chỉ báo quan trọng về niềm tin của các nhà đầu tư lớn vào tiềm năng dài hạn của Việt Nam. Hoạt động M&A sôi nổi này không chỉ khơi thông dòng vốn cho thị trường mà còn khẳng định sức hấp dẫn của các dự án được quy hoạch bài bản, nằm trong các vùng kinh tế trọng điểm đã được phân tích ở các phần trên. Xu hướng chính bao gồm:

• Doanh nghiệp nội địa: Các tập đoàn lớn có tiềm lực tài chính mạnh tiếp tục đẩy mạnh thâu tóm các quỹ đất sạch tại các vị trí chiến lược để chuẩn bị cho các chu kỳ phát triển tiếp theo.

• Nhà đầu tư nước ngoài: Các quỹ đầu tư và các nhà phát triển bất động sản quốc tế tích cực "săn lùng" các dự án đã có pháp lý tương đối hoàn chỉnh nhưng gặp khó khăn về dòng tiền, đặc biệt trong các phân khúc bất động sản công nghiệp và nhà ở cao cấp.

6. Tầm nhìn hướng tới các khu đô thị bền vững thông minh và đáng sống.

Bức tranh đô thị Việt Nam trong tương lai về sau, sẽ được định hình bởi những tiêu chuẩn mới, nơi sự phát triển kinh tế phải đi đôi với trách nhiệm môi trường và xã hội.

6.1. ESG: Tiêu chuẩn mới định hình Tương lai Bất động sản.

ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) đang nhanh chóng chuyển từ một khái niệm thời thượng thành một yêu cầu bắt buộc trong ngành bất động sản Việt Nam, đặc biệt là từ sau năm 2025. Áp lực từ các nhà đầu tư quốc tế, các định chế tài chính và cam kết của Chính phủ về mục tiêu phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050 đang thúc đẩy một cuộc chuyển đổi sâu sắc.

Các chủ đầu tư tiên phong áp dụng tiêu chuẩn ESG thông qua việc xây dựng các công trình xanh (đạt chứng chỉ LEED, LOTUS), sử dụng năng lượng tái tạo, quản lý tài nguyên nước hiệu quả, tạo ra các giá trị tích cực cho cộng đồng và đảm bảo quản trị doanh nghiệp minh bạch. Những nỗ lực này không chỉ góp phần vào sự phát triển bền vững mà còn tạo ra lợi thế cạnh tranh vượt trội, giúp doanh nghiệp thu hút dòng vốn xanh và nâng cao giá trị thương hiệu một cách bền vững.

6.2. Tương lai của các Khu đô thị Vệ tinh và Mô hình "Thành phố trong Thành phố".

Tầm nhìn dài hạn trong tương lai, mô hình "thành phố trong thành phố" sẽ trở thành xu hướng chủ đạo tại các vùng đô thị lớn như TP.HCM. Các khu đô thị vệ tinh sẽ không còn là những "phòng ngủ" của thành phố trung tâm. Thay vào đó, chúng sẽ phát triển thành các trung tâm kinh tế - xã hội đa chức năng, có đủ năng lực tự chủ về việc làm, giáo dục, y tế và giải trí.

Đây là cơ hội khổng lồ cho việc phát triển các dự án bất động sản quy mô lớn, được quy hoạch đồng bộ. Các dự án này không chỉ cung cấp nhà ở, mà còn kiến tạo nên những cộng đồng sôi động, những trung tâm đổi mới sáng tạo, và những không gian sống chất lượng cao, thu hút nhân tài trong và ngoài nước. Vai trò của người môi giới bất động sản chuyên nghiệp sẽ ngày càng quan trọng trong việc tư vấn các sản phẩm phức hợp này.

Đồng thời, chính phủ cũng sẽ tiếp tục có các chính sách để phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, bao gồm cả việc tạo điều kiện để người dân có thể mua nhà ở xã hội trong các đại đô thị này, đảm bảo sự phát triển hài hòa. Quy trình pháp lý, từ cấp phép đến hoàn công xây dựng, cũng sẽ được chuẩn hóa để đảm bảo chất lượng và sự minh bạch.

6.3. Bản giao hưởng của Tương lai và Lời mời gọi trở về.

Tương lai đô thị Việt Nam đến năm 2040 là một bức tranh đầy cảm hứng, một bản giao hưởng được dệt nên từ tầm nhìn chính sách vĩ mô, sức mạnh của hạ tầng đột phá, và khát vọng cháy bỏng về một chuẩn mực sống đẳng cấp, nhân văn và bền vững. Sự kết hợp giữa quy hoạch liên vùng thông minh, hạ tầng kết nối hiện đại, và các mô hình đô thị sinh thái tiên phong đang kiến tạo nên những vùng đất đáng sống, đáng đầu tư và đáng trở về.

Đây là một lời mời gọi mạnh mẽ, gửi đến cộng đồng trí thức, doanh nhân người Việt trên toàn cầu: hãy cùng chung tay, đóng góp trí tuệ và nguồn lực để kiến tạo nên những giá trị trường tồn trên quê hương. Việc sở hữu một bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn này không chỉ là một quyết định đầu tư tài chính khôn ngoan, mà còn là một sự đầu tư vào tương lai của chính bản thân, gia đình và của cả dân tộc. Đó là hành trình trở về để cùng viết nên chương tiếp theo trong câu chuyện phát triển kỳ diệu của Việt Nam.