Một số khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản
Bạn có biết rằng thị trường bất động sản không chỉ là nơi mua bán nhà đất mà còn phản ánh sức khỏe của nền kinh tế? Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong đời sống, từ nhu cầu an cư của cá nhân đến chiến lược đầu tư của doanh nghiệp. Tuy nhiên, để hiểu rõ về lĩnh vực này, chúng ta cần nắm vững các khái niệm cơ bản cũng như cách thức vận hành của thị trường bất động sản.
Trong bài viết này, VNLibs.com sẽ giúp bạn khám phá những khái niệm cốt lõi về bất động sản và thị trường bất động sản, từ đó mang đến góc nhìn toàn diện hơn về lĩnh vực đầy tiềm năng này. Nếu bạn đang quan tâm đến việc đầu tư hoặc đơn giản muốn hiểu rõ hơn về thị trường, đừng bỏ lỡ những thông tin quan trọng sắp tới!
1. Bất động sản là gì?
1.1. Khái niệm bất động sản.
Tài sản gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các cách thức phân chia tài sản thành các loại khác nhau. Thông thường tài sản được phân thành hai loại: động sản và bất động sản.
Việc phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng, v.v., và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước có những đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là "khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản".
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật dân sự Cộng hoà Liên bang Đức, v.v.,). Liên bang Nga còn quy định cụ thể bất động sản là "mảnh đất" mà không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
Đất đai được hiểu là một diện tích nhất định bao gồm cả chiều rộng, chiều dài, chiều cao, chiều sâu. Tài sản gắn liền với đất đai như nhà, công trình xây dựng phải liên quan chặt chẽ với đất đai và không thể tách rời (những lều tạm, giàn giáo xây dựng, cây trồng ngắn ngày, v.v., không thường xuyên gắn liền với đất thì không được coi là bất động sản).
Các tài sản khác gắn liền với đất đai như tài nguyên khoáng sản trong lòng đất chưa được phát hiện hoặc chưa được khai thác tách khỏi lòng đất, cũng được coi là bất động sản. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 thì bất động sản được định nghĩa, bất động sản bao gồm đất đai và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản, công trình trên đất như các tòa nhà, công trình xây dựng.
Như vậy, bất động sản được xác định trước hết là tài sản, song không phải tài sản nào cũng là bất động sản, chỉ những tài sản không di dời được mới là bất động sản.
1.2. Đặc điểm của bất động sản.
Có rất nhiều cách xác định đặc điểm của bất động sản theo nhiều quan điểm khác nhau. Các nhà kinh tế xác định bất động sản có hai nhóm đặc điểm chính là nhóm đặc điểm mang tính chất vật lý và nhóm đặc điểm mang tính kinh tế. Theo đó, nhóm đặc điểm mang tính vật lý bao gồm tính chất cố định, tính chất lâu bền, tính chất duy nhất, độc đáo, cá biệt, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau và tính thích ứng. Nhóm đặc điểm mang tính chất kinh tế bao gồm tính giá trị lớn của bất động sản (Real Estate), tính thanh khoản kém.
Có ý kiến khác cho rằng, đặc điểm cơ bản của bất động sản chỉ gồm tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững trong đời sống kinh tế. Nhưng cũng có ý kiến xác định bất động sản có tới chín đặc điểm:
(1) Tính cố định về vị trí;
(2) Tính giá trị và có khả năng sinh lời;
(3) Tính chịu tác động của các yếu tố tự nhiên;
(4) Có tính toán đến công năng và dự đoán được nhu cầu phát sinh;
(5) Có tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý;
(6) Có khả năng tái tạo tài sản;
(7) Tính khan hiếm vì diện tích đất đai có giới hạn;
(8) Là sự kết tinh vật chất có giá trị lớn so với thu nhập của dân cư;
(9) Giao dịch bất động sản thường kéo dài (theo quan điểm của các tác giả bài viết này, đây là đặc điểm của giao dịch bất động sản, không phải là đặc điểm của bất động sản) thường gặp biến động, có sự tách biệt hàng hóa và giao dịch.
Như vậy, bất động sản có nhiều đặc điểm khác nhau, trong đó có nhóm đặc điểm về vật lý và nhóm đặc điểm về kinh tế. Việc xác định những đặc điểm cơ bản của bất động sản có vai trò, ý nghĩa quan trọng đối với việc thiết kế, xây dựng thể chế thị trường bất động sản nhằm khai thác, sử dụng tối đa hiệu quả của tài sản bất động sản. Trên cơ sở các đặc điểm nêu trên, chúng ta thấy một số đặc điểm cơ bản của bất động sản có thể ảnh hưởng tới việc xây dựng, hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản, cụ thể như sau:
1.2.1. Tính bất động (không thể di dời).
Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai là hàng hóa đặc biệt không thể di dời. Bất động sản dù có thể được chuyển nhượng nhưng lại không thể chuyển đến một vị trí khác. Đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng, làm cơ sở cho việc thiết lập hệ thống đo đạc, bản đồ, quy hoạch, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về bất động sản phục vụ công tác quản lý và cung cấp thông tin cho các chủ thể khi tham gia thị trường bất động sản.
Do tính bất động, không thể di dời của bất động sản mà đòi hỏi công tác quy hoạch phải thực sự chuẩn xác, khoa học, đặc biệt đối với các khu đô thị nơi bất động sản có giá trị lớn.
1.2.2. Tính không đồng nhất về giá của bất động sản.
Tính không đồng nhất về giá của bất động sản thể hiện ở chỗ, cùng nằm trong một khu vực địa lý nhưng giá của các bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: thời điểm bán, tâm lý của người mua, đặc điểm vật lý của bất động sản: vuông vắn, gần đường chính hay trong ngõ hẻm,... Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất chính chủ hợp pháp) thì giá thị trường cao hơn so với đất do mua bán viết tay.
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay, giá của bất động sản hình thành, xác định do thị trường quyết định dựa trên các quy luật của nền kinh tế thị trường. Đây là đặc điểm thuộc về nền kinh tế thị trường, nơi mà giá cả hàng hóa bất động sản được trao đổi thông qua cơ chế giá. Do đó, thể chế về giá bất động sản phải được thiết kế, xây dựng sao cho giá của bất động sản do thị trường tự quyết định, hạn chế sự can thiệp của Nhà nước.
1.2.3. Tính khan hiếm.
Do bất động sản được xác định trước hết là đất đai mà diện tích đất đai có hạn, nên yêu cầu đặt ra trước hết phải sử dụng đất đai hiệu quả và để thực hiện điều này đòi hỏi công tác quy hoạch (bao gồm quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, v.v.,) phải được xây dựng một cách hợp lý, khoa học.
Sự khan hiếm của đất đai và các bất động sản khác đặt ra yêu cầu quản lý nhà nước phải hướng tới mục tiêu thúc đẩy các giao dịch, trao đổi, luân chuyển bất động sản đến tay người thực sự có nhu cầu và có khả năng khai thác, sử dụng hiệu quả, hạn chế cung - cầu giả tạo do giới đầu cơ bất động sản tạo ra.
1.2.4. Tính thanh khoản của bất động sản.
Bất động sản có tính thanh khoản kém do tính bất động và đặc điểm giá trị của bất động sản tạo ra. Do đó, việc xây dựng và hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản phải tạo điều kiện cho cung gặp được cầu thông qua việc xây dựng và phát triển các dịch vụ, tổ chức trung gian cho thị trường, huy động được các nguồn vốn đầu tư, phát triển bất động sản.
2. Thị trường bất động sản là gì?
Theo Từ điển tiếng Việt, "thị trường là tổng thể nói chung những hoạt động mua bán, trao đổi và lưu thông hàng hóa". Thị trường, theo khái niệm của các nhà kinh tế, là nơi tập hợp nhu cầu của người tiêu dùng, diễn ra mua bán hàng hóa, dịch vụ tiền tệ, thực hiện tái sản xuất trong chu trình tiếp theo.
Hiện nay, đã có nhiều cách định nghĩa khác nhau về thị trường bất động sản. Có quan điểm cho rằng, thị trường bất động sản là nơi các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; hoặc thị trường bất động sản là nơi hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi - nơi ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia thị trường cùng sự can thiệp của Chính phủ (hệ thống chính trị) vào thị trường.
Quan điểm khác cho rằng, thị trường bất động sản là môi trường trong đó người mua và người bán tác động thông qua cơ chế giá; hoặc cũng có thể định nghĩa thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, qua đó các giao dịch về bất động sản của bên tham gia được thực hiện. Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các mối quan hệ của con người về giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lý xác định, trong một khoảng thời gian cụ thể.
Như vậy, tuy có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song chúng đều thừa nhận thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ giao dịch về bất động sản dưới dạng quan hệ hàng hóa - tiền tệ.
2.1. Các loại thị trường bất động sản.
Có nhiều cách để phân loại thị trường bất động sản. Theo tính chất đầu tư vào đất, thị trường bất động sản được phân thành thị trường bất động sản có đầu tư xây dựng và thị trường bất động sản không có đầu tư xây dựng. Theo tính chất kinh doanh, thị trường bất động sản được phân thành thị trường mua bán, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp.
Theo cấp độ phát triển, thị trường bất động sản được phân thành thị trường có cấp độ sơ khởi, cấp độ tập trung hóa, cấp độ tiền tệ hóa và cấp độ tài chính hóa. Theo hình thái vật chất của đối tượng trao đổi, thị trường bất động sản được phân thành thị trường bất động sản phục vụ sản xuất, thị trường bất động sản phục vụ tiêu dùng và thị trường bất động sản vừa phục vụ sản xuất vừa phục vụ tiêu dùng.
Theo khu vực, thị trường bất động sản được phân thành thị trường bất động sản khu vực đô thị và thị trường bất động sản khu vực nông thôn. Theo thứ tự thời gian tham gia thị trường, thị trường bất động sản được phân thành thị trường bất động sản sơ cấp và thị trường bất động sản thứ cấp.
Ngoài ra, phân loại thị trường bất động sản nếu căn cứ vào loại bất động sản thì được phân thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở, thị trường nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản dịch vụ và thị trường nhà ở xã hội.
Như vậy, ở các góc độ khác nhau thì thị trường bất động sản được phân thành nhiều loại khác nhau, thể hiện tính đa dạng trong các hoạt động liên quan đến bất động sản, sự phân loại này làm cơ sở cho việc thiết kế, tổ chức bộ máy quản lý nhà nước cho phù hợp với loại bất động sản, theo cấp độ phát triển của thị trường nhằm đảm bảo cho thị trường bất động sản vận hành ổn định và bền vững.
2.2. Đặc trưng của thị trường bất động sản.
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản ngoài những đặc điểm chung giống như các thị trường khác (như thị trường sức lao động, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán, v.v.,) còn có những đặc điểm riêng nhất định. Theo kết quả nghiên cứu của một số nhà kinh tế, thị trường bất động sản có một số đặc điểm riêng sau.
- Thứ nhất, thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm;
- Thứ hai, là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo;
- Thứ ba, giao dịch trong thị trường bất động sản rất phức tạp;
- Thứ tư, thị trường bất động sản dễ bị phân khúc;
- Thứ năm, thị trường bất động sản rất nhạy cảm;
- Thứ sáu, thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố đầu vào quan trọng của các ngành sản xuất, kinh doanh;
- Thứ bảy, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với các thị trường khác trong nền kinh tế.
Tuy nhiên, khi nhận diện đặc trưng thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay cũng có nhiều quan điểm khác nhau.
Theo tài liệu của Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp - Đề tài cấp bộ năm 2007: "Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản" chỉ ra bốn đặc điểm của thị trường bất động sản ở Việt Nam:
- Thứ nhất, thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta được xác lập dựa trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai;
- Thứ hai, nhận thức đầy đủ về thị trường bất động sản chưa được phổ cập và nâng cao đối với mọi người dân;
- Thứ ba, không phải bất kỳ loại đất nào, pháp luật cũng quy định cụ thể thời hạn sử dụng;
- Thứ tư, có nhiều bất động sản không tham gia thị trường hoặc tham gia hạn chế;
- Thứ năm, vẫn tồn tại sự không thống nhất trong hệ thống pháp luật về bất động sản việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia thị trường bất động sản ở nước ta;
- Thứ sáu, thị trường bất động sản ở nước ta còn thiếu một khung pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ để bảo hộ; thứ bảy, thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp.
Có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay có bốn đặc điểm riêng:
- Thứ nhất, thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai nói riêng được xác lập trên cơ sở sở hữu toàn dân về đất đai;
- Thứ hai, có sự tồn tại đồng thời thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản không chính thức;
- Thứ ba, các chủ thể tham gia thị trường bất động sản hoạt động với tính chất chuyên nghiệp không cao;
- Thứ tư, có sự chênh lệch về giá cả bất động sản rõ rệt giữa các địa bàn.
Có ý kiến khác lại cho rằng, đặc điểm của bất động sản quy định đặc điểm của thị trường bất động sản. Theo đó, thị trường bất động sản được xác định gồm mười đặc điểm:
- Thứ nhất, ở thị trường bất động sản luôn tồn tại khoảng cách giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch;
- Thứ hai, thị trường bất động sản có bản chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến bất động sản giao dịch;
- Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng địa lý và khu vực sâu sắc;
- Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo do thông tin về bất động sản thường không đầy đủ, ít hoặc chậm được công bố công khai;
- Thứ năm, thị trường bất động sản có lượng cung chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản;
- Thứ sáu, thị trường bất động sản đặc biệt cần các tổ chức trung gian;
- Thứ bảy, thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính, tiền tệ;
- Thứ tám, thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh từ cơ chế, chính sách và pháp luật của Nhà nước;
- Thứ chín, giá của bất động sản không chỉ phụ thuộc vào cung cầu mà còn phụ thuộc vào các yếu tố khác như kết cấu hạ tầng, tâm lý cá nhân;
- Thứ mười, thị trường bất động sản được xây dựng dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Trên cơ sở những đặc trưng của thị trường bất động sản ở Việt Nam, các tác giả cuốn sách này nhận thấy có một số đặc trưng của thị trường bất động sản thuộc về bản chất của nền kinh tế thị trường, nhưng phần lớn những đặc trưng còn lại là kết quả của quá trình xây dựng và thực thi hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản.
Việc nhận diện các đặc trưng của thị trường bất động sản ở Việt Nam sẽ làm cơ sở quan trọng cho việc xây dựng và hoàn thiện thể chế thị trường trong giai đoạn phát triển tiếp theo của thị trường như vấn để chính thức hóa thị trường, minh bạch hóa thông tin, chuyên nghiệp hóa các chủ thể tham gia thị trường (bên cung ứng bất động sản, bên cung cấp dịch vụ hỗ trợ trung gian cho thị trường).
2.3. Mục tiêu của thị trường bất động sản.
Mục tiêu của thị trường bất động sản là phân bổ lượng hàng hóa bất động sản (vốn được coi là thứ nguồn lực khan hiếm), bảo đảm sử dụng có hiệu quả bất động sản. Cũng giống như các thị trường khác như: chứng khoán, lao động, tiền tệ, trong thị trường bất động sản, việc phân bổ hàng hóa dựa chủ yếu trên cơ chế giá cả - cạnh tranh.
Nhìn chung, người sẵn sàng trả giá cao nhất cho bất động sản sẽ xác lập được quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản. Tuy nhiên, với một số trường hợp nhất định, Nhà nước sẽ có những điều tiết cần thiết đối với thị trường thông qua các chính sách hỗ trợ "bao cấp -trợ giá" đối với một số đối tượng nhất định (Ví dụ: người có thu nhập thấp, công nhân, sinh viên, v.v..) để thực hiện những chính sách xã hội nhất định.
2.4. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường "đầu vào" cơ bản của quá trình sản xuất - kinh doanh trong xã hội. Thị trường này đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, biểu hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau:
- Thứ nhất, thị trường bất động sản góp phần vào việc phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu của quá trình sản xuất - kinh doanh là đất đai và các bất động sản trên đất, tạo nguồn lực cho việc phát triển kinh tế - xã hội. Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia.
Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ ba lên tới hàng nghìn tỷ Đôla Mỹ, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA (Hỗ trợ phát triển chính thức - Official Development Assistance) của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Theo một kết quả nghiên cứu ở Việt Nam: "Tài sản cố định có nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thường chiếm đa phần, thường là trên 60% tổng tích lũy tài sản cố định. Tùy vào quy mô lưu thông hàng hoá trên thị trường thì tổng tích lũy của thị trường này có thể chiếm tới 15 - 20% GDP (tổng sản phẩm quốc nội)".
- Thứ hai, thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho các hoạt động đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng, v.v., và qua đó góp phần tác động trực tiếp đến sự tăng trưởng của nền kinh tế.
- Thứ ba, thị trường bất động sản tạo ra sự năng động trong chuyển dịch cơ cấu lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và bất động sản khác.
- Thứ tư, thị trường bất động sản có mối quan hệ và tác động trực tiếp đến thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường vốn. Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần tăng khả năng huy động các nguồn lực cho nền kinh tế; bởi lẽ, bất động sản là một loại hàng hoá có giá trị lớn mà việc đầu tư kinh doanh đòi hỏi phải có một nguồn vốn khá lớn.
Trong khi đó, nhà đầu tư thường không có đủ lượng vốn cần thiết nên họ phải huy động thông qua hình thức vay vốn của các tổ chức tín dụng. Việc luân chuyển hàng hoá bất động sản trên thị trường sẽ góp phần kích thích thị trường tài chính phát triển thông qua sự mở rộng các kênh huy động nguồn vốn vay trong xã hội và đẩy mạnh hoạt động cho vay vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng.
- Thứ năm, phát triển thị trường bất động sản một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả bất động sản một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng và lành mạnh trong nền kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện nước ta đang tích cực chủ động hội nhập kinh tế khu vực và thế giới.
- Thứ sáu, tăng trưởng kinh tế và tốc độ đô thị hoá cao sẽ gây ra sức ép về cầu bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng trong xã hội. Phát triển thị trường bất động sản thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại bộ phận người lao động, người có thu nhập thấp với giá cả chấp nhận được.
Thị trường nhà ở là bộ phận chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản và là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn "sốt" nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ "sốt" nhà ở và lan tỏa, ảnh hưởng sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân.
Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở.
- Thứ bảy, đối với các nước chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung cao độ sang nền kinh tế thị trường thì phát triển thị trường bất động sản góp phần thực hiện các chủ trương, chính sách lớn của Nhà nước như cổ phần hóa, giao khoán, bán, cho thuê, v.v., các doanh nghiệp nhà nước; bảo đảm sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong hoạt động sản xuất - kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm.
2.5. Thành tố của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản được cấu thành bởi các thành tố chính là chủ thể tham gia giao dịch bất động sản (người sử dụng bất động sản, nhà đầu tư bất động sản, tổ chức trung gian, các bên hữu quan và Nhà nước), đối tượng của giao dịch (quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) và thể chế thị trường bất động sản.
Có thể nhận thấy, trong thời gian qua, thành tố chủ thể tham gia giao dịch và đối tượng của giao dịch về cơ bản ít biến động. Thể chế thị trường bất động sản mà trực tiếp là hệ thống các văn bản pháp luật do Nhà nước ban hành giữ vai trò quan trọng trong việc tạo lập, hỗ trợ, điều tiết thị trường luôn có sự thay đổi đáp ứng nhu cầu, đòi hỏi của thị trường, xã hội.
- Tổ chức trung gian: bao gồm các tổ chức trung gian bao gồm: sàn giao dịch bất động sản, các nhà môi giới, các nhà tư vấn, các nhà định giá, các nhà cho thuê tài chính bất động sản,...
- Các tổ chức có liên quan: bao gồm các tổ chức ngân hàng, tài chính, các hiệp hội về bất động sản, Hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng, Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, Hiệp hội những nhà kinh doanh bất động sản, v.v..
- Nhà nước: tham gia thị trường với vai trò quản lý nhà nước về thị trường thông qua việc xây dựng và ban hành pháp luật, tổ chức bộ máy quản lý nhà nước nhằm điều tiết, can thiệp vào thị trường trong một số trường hợp như quy định về lãi suất tín dụng cho vay cho thị trường bất động sản, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nhà nước cũng tham gia thị trường với tư cách là nhà đầu tư, người sử dụng trong thị trường bất động sản.
- Người sử dụng bất động sản: bao gồm các doanh nghiệp (đất, công trình xây dựng, văn phòng,...), người dân (nhà ở, đất sản xuất kinh doanh) là thành tố quan trọng và đông đảo nhất của thị trường bất động sản.
- Nhà đầu tư: bao gồm các nhà đầu tư phát triển, các nhà đầu tư xây dựng, các nhà đầu tư tiềm năng (những người mua đi, bán lại, những người mua để sử dụng một phần hoặc cả bất động sản). Mỗi đối tượng đều tham gia thị trường bất động sản theo chức năng của mình.