Bạn có biết 4 quyền cơ bản liên quan đến bất động sản là gì?

Khi nghĩ về bất động sản, chúng ta thường hình dung ngay đến nhà cửa và đất đai. Tuy nhiên, đằng sau mỗi tài sản hữu hình là một hệ thống các quyền pháp lý phức tạp, quyết định đến khả năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của bạn. Dù bạn đang sinh sống tại Việt Nam hay là một người Việt xa quê đang tìm kiếm cơ hội đầu tư tại quê nhà, việc nắm vững các quyền cơ bản này là chìa khóa để bảo vệ tài sản và tối ưu hóa lợi nhuận.

Bài viết chuyên sâu này từ VNLibs.com sẽ phân tích chi tiết các quyền năng cốt lõi liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành. Hãy cùng chúng tôi khám phá nền tảng pháp lý vững chắc, giúp bạn tự tin điều hướng phân tích thị trường bất động sản đầy tiềm năng nhưng cũng không ít thách thức.

Phần 1: Quyền Sở Hữu - Quyền năng toàn diện nhất.

Quyền sở hữu là quyền năng pháp lý cao nhất đối với tài sản. Theo định nghĩa nền tảng tại Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 - văn bản pháp luật gốc vẫn đang có hiệu lực - quyền sở hữu là một thể thống nhất gồm 3 quyền năng cơ bản. Các luật chuyên ngành mới ban hành như Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 sẽ quy định chi tiết cách thức thực hiện các quyền này đối với từng loại tài sản cụ thể.

1.1. Ba "trụ cột" chính của Quyền Sở Hữu.

Quyền sở hữu là một thể thống nhất gồm có 3 quyền năng cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Việc gọi ba quyền năng này là "trụ cột" không chỉ là một cách ví von, mà nó thể hiện đúng bản chất pháp lý: "Quyền sở hữu chỉ đầy đủ và trọn vẹn khi có đủ cả ba yếu tố này". Chúng giống như ba chân của một chiếc kiềng, thiếu một chân thì không thể đứng vững. Hãy cùng phân tích sâu từng "trụ cột":

1.1.1. Quyền Chiếm Hữu là gì?

Quyền chiếm hữu là quyền cho phép một người làm chủ tài sản trên thực tế, thể hiện qua việc nắm giữ và kiểm soát trực tiếp tài sản đó.

Quyền năng này được thể hiện qua hai khía cạnh chính. Một là sự nắm giữ vật lý, chẳng hạn như khi bạn cầm trên tay chiếc điện thoại, để xe trong garage, hay sinh sống trong chính ngôi nhà của mình. Hai là sự quản lý và kiểm soát một cách gián tiếp nhưng vẫn tuyệt đối.

Cụ thể, khi bạn cho thuê nhà, dù người thuê đang ở nhưng bạn vẫn là người chiếm hữu hợp pháp thông qua việc giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu và có quyền chấm dứt việc chiếm hữu của người thuê khi hợp đồng hết hạn. Tương tự, việc bạn đặt mật khẩu cho tài khoản ngân hàng, xây hàng rào quanh thửa đất hay giữ chìa khóa xe ô tô đều là những hành vi thực thi quyền chiếm hữu.

Đối với các tài sản vô hình như quyền tác giả một bài hát, quyền chiếm hữu mang tính tượng trưng, được pháp luật công nhận thông qua các văn bằng bảo hộ, đảm bảo không ai khác có thể tự nhận mình là chủ sở hữu. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng quyền chiếm hữu của bạn phải hợp pháp; pháp luật không bảo hộ việc chiếm hữu các tài sản bị cấm lưu hành như ma túy hay vũ khí quân dụng trái phép.

1.1.2. Quyền Sử Dụng là gì?

Quyền sử dụng là quyền được khai thác mọi giá trị và lợi ích mà tài sản có thể tạo ra, cả về công năng lẫn giá trị kinh tế.

Nhưng việc kiểm soát tài sản sẽ không trọn vẹn nếu chủ sở hữu không thể khai thác giá trị từ nó, đó chính là nội dung của quyền sử dụng. Quyền năng này cho phép chủ sở hữu khai thác công năng, hưởng hoa lợi và lợi tức, biến một tài sản tĩnh thành một nguồn tạo ra giá trị.

Việc khai thác này diễn ra dưới nhiều hình thức: từ việc sử dụng tài sản đúng với chức năng vốn có của nó như ở trong nhà, lái xe đi lại; cho đến việc hưởng "hoa lợi" là những sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại như thu hoạch cây trái trong vườn.

Quan trọng hơn cả là việc hưởng "lợi tức" – những khoản lợi nhuận phát sinh từ việc khai thác tài sản. Ví dụ điển hình là việc bạn cho thuê bất động sản để thu về dòng tiền hàng tháng, nhận cổ tức từ số cổ phiếu đang nắm giữ, hoặc cho phép một doanh nghiệp khác sử dụng bằng sáng chế của mình để đổi lấy tiền bản quyền.

Dù vậy, quyền sử dụng không phải là vô hạn. Pháp luật yêu cầu việc sử dụng tài sản không được gây thiệt hại hay ảnh hưởng đến lợi ích công cộng và quyền lợi hợp pháp của người khác. Đặc biệt với đất đai, Luật Đất đai 2024 quy định rất chặt chẽ rằng người sử dụng đất phải tuân thủ đúng mục đích sử dụng đã được ghi trong Giấy chứng nhận.

1.1.3. Quyền Định Đoạt là gì?

Quyền định đoạt là quyền năng tối thượng của chủ sở hữu, cho phép họ quyết định số phận pháp lý và thực tế của tài sản.

Cuối cùng, đỉnh cao và cũng là biểu hiện quyền lực mạnh mẽ nhất của chủ sở hữu chính là quyền định đoạt – quyền quyết định "số phận" pháp lý và thực tế của tài sản. Quyền năng này cho phép chủ sở hữu chuyển giao quyền làm chủ của mình cho người khác, hoặc thậm chí là chấm dứt sự tồn tại của tài sản.

Về mặt pháp lý, quyền định đoạt thể hiện qua các hành vi như ký kết hợp đồng mua bán, tặng cho tài sản, hoặc lập di chúc để lại thừa kế cho thế hệ sau. Khi chủ một công ty quyết định sáp nhập hoặc giải thể doanh nghiệp của mình, đó chính là đang thực thi quyền định đoạt. Về mặt thực tế, nó có thể đơn giản là việc phá dỡ một ngôi nhà cũ để xây mới hay vứt bỏ một món đồ đã hỏng.

Dù là quyền năng tối cao, quyền định đoạt vẫn phải tuân theo các giới hạn pháp lý nghiêm ngặt để đảm bảo trật tự xã hội. Chẳng hạn, một tài sản sẽ không thể bị định đoạt nếu nó đang là đối tượng tranh chấp tại Tòa án, đang bị kê biên để thi hành án, hoặc nếu đó là tài sản chung của vợ chồng thì việc định đoạt bắt buộc phải có sự đồng thuận của cả hai người.

Tóm lại, sự gắn kết của "Ba Trụ Cột" trong Quyền Sở Hữu là khi bạn sở hữu một ngôi nhà, nghĩa là bạn có quyền chiếm hữu (ở trong đó, giữ sổ hồng hay sổ đỏ), quyền sử dụng (để ở, cho thuê), và quyền định đoạt (bán, tặng cho, để lại thừa kế). Nếu bạn chỉ có quyền thuê nhà, bạn chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng trong thời hạn thuê, nhưng tuyệt đối không có quyền định đoạt (bán) ngôi nhà đó. Chính sự thiếu vắng "trụ cột định đoạt" đã cho thấy bạn không phải là chủ sở hữu.

1.2. Các hình thức sở hữu tại Việt Nam.

Pháp luật Việt Nam công nhận nhiều hình thức sở hữu khác nhau. Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa chúng, đặc biệt là sự khác biệt nền tảng giữa sở hữu đất đai và sở hữu các tài sản khác, là yếu tố then chốt để có một chiến lược đầu tư bất động sản an toàn và hiệu quả.

1.2.1. Sở hữu toàn dân là gì?

Sở hữu toàn dân là hình thức sở hữu đặc thù và quan trọng nhất tại Việt Nam. Theo đó, các tài sản mang tính huyết mạch của quốc gia như đất đai, tài nguyên nước, khoáng sản... đều thuộc sở hữu của toàn thể nhân dân, và Nhà nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam là cơ quan đại diện cho nhân dân để quản lý và định đoạt các tài sản này.

Nguyên tắc này được hiến định và quy định tại Điều 197 Bộ luật Dân sự 2015. Luật Đất đai 2024 tiếp tục khẳng định và cụ thể hóa mạnh mẽ nguyên tắc này tại Điều 11, quy định rõ Nhà nước thực hiện các quyền của chủ sở hữu như quyết định quy hoạch sử dụng đất, quyết định giá đất, giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất khi cần thiết. Điểm cốt lõi mà mọi người dân và nhà đầu tư phải nắm vững là: Tại Việt Nam, cá nhân và tổ chức không thể "sở hữu" đất đai mà chỉ được Nhà nước công nhận "Quyền Sử Dụng Đất".

Ví dụ như khi bạn thực hiện một giao dịch mua bán nhà đất, thực chất bạn đang: mua quyền sở hữu đối với căn nhà và các công trình xây dựng trên đất (đây là tài sản thuộc sở hữu riêng của bạn) và nhận chuyển nhượng "Quyền Sử Dụng Đất" từ người bán. Quyền này có thời hạn (ví dụ 50 năm đối với đất thương mại, dịch vụ) hoặc ổn định lâu dài (đối với đất ở).

1.2.2. Sở hữu riêng là gì?

Sở hữu riêng là hình thức sở hữu phổ biến và dễ hiểu nhất, theo đó tài sản thuộc toàn quyền sở hữu của một cá nhân hoặc một tổ chức (pháp nhân) duy nhất. Nền tảng pháp lý của sở hữu riêng được quy định tại Điều 200 Bộ luật Dân sự 2015. Đối với nhà ở, Luật Nhà ở 2023 quy định rất chi tiết về quyền sở hữu riêng.

Ví dụ như đối với căn nhà hoặc căn hộ chung cư đứng tên một mình bạn trên Giấy chứng nhận là tài sản thuộc sở hữu riêng. Luật Nhà ở 2023 làm rõ, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm diện tích bên trong căn hộ, ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó và các thiết bị, nội thất bên trong.

Một ví dụ khác như chiếc xe ô tô bạn tự mua, sổ tiết kiệm đứng tên bạn, hay công ty TNHH một thành viên do bạn làm chủ đều là những ví dụ điển hình của sở hữu riêng. Chủ sở hữu có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt các tài sản này mà không cần hỏi ý kiến ai khác.

1.2.3. Sở hữu chung là gì?

Sở hữu chung là hình thức sở hữu mà một tài sản có từ hai chủ sở hữu trở lên. Pháp luật chia sở hữu chung thành hai loại chính: sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

Nền tảng pháp lý của sở hữu chung được quy định tại Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015 và được các luật chuyên ngành như Luật Hôn nhân và Gia đình, Luật Nhà ở 2023 chi tiết hóa. Theo đó, pháp luật Việt Nam phân loại sở hữu chung thành hai hình thức cốt lõi: Sở hữu chung theo phần và Sở hữu chung hợp nhất. Tuy nhiên, trong thực tế, Bộ luật Dân sự còn quy định các dạng sở hữu chung cụ thể hơn, nhưng tất cả chúng đều có thể quy về một trong hai hình thức cốt lõi trên, việc phân biệt rõ hai hình thức này là cực kỳ quan trọng vì nó quyết định quyền và nghĩa vụ của các bên đối với tài sản.

Sở hữu chung theo phần là gì?

Theo Điều 209, Bộ luật Dân sự 2015, sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định rõ ràng đối với tài sản chung.

Về bản chất, mỗi người đồng sở hữu biết chính xác mình có bao nhiêu "cổ phần" trong khối tài sản chung, có thể là một tỷ lệ phần trăm (%), một phân số (1/3), hoặc một con số cụ thể. Quyền và nghĩa vụ của mỗi người đối với tài sản sẽ tương ứng với phần quyền đó. Họ có quyền tự do định đoạt phần của mình (bán, tặng cho, thế chấp) nhưng phải ưu tiên cho các đồng sở hữu khác theo quy định.

Các trường hợp điển hình:

• Nhà chung cư: Đây là ví dụ tiêu biểu nhất trong lĩnh vực bất động sản. Mỗi chủ căn hộ có sở hữu riêng đối với căn hộ của mình và đồng thời là đồng sở hữu chung theo phần đối với các khu vực chung như hành lang, cầu thang máy, sân thượng, hầm để xe, hệ thống kỹ thuật... Điều 137 Luật Nhà ở 2023 định nghĩa rất rõ các phần này để làm cơ sở cho việc quản lý, vận hành và giải quyết tranh chấp.

• Khi đồng thừa kế: Ba anh em cùng được thừa kế một mảnh đất từ cha mẹ, mỗi người được hưởng 1/3 giá trị. Đây là sở hữu chung theo phần. Mỗi người có quyền định đoạt 1/3 phần quyền của mình, nhưng việc bán cả mảnh đất cần có sự đồng thuận của cả ba.

• Khi góp vốn kinh doanh: Nhiều người cùng góp vốn mua một tài sản (như ô tô, nhà xưởng) để kinh doanh, và phần vốn góp của mỗi người được xác định rõ ràng. Lợi nhuận và trách nhiệm sẽ được phân chia dựa trên tỷ lệ góp vốn này.

Sở hữu chung hợp nhất là gì?

Theo Điều 210, Bộ luật Dân sự 2015, sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Về bản chất, tài sản được xem là một khối thống nhất, không thể chia cắt và không thể nói rằng phần của ai nhiều hơn hay ít hơn. Tất cả các đồng sở hữu đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với toàn bộ tài sản. Mọi quyết định liên quan đến việc chiếm hữu, sử dụng, hay định đoạt (bán, thế chấp) tài sản đều phải dựa trên sự thỏa thuận, đồng thuận của tất cả mọi người.

Các trường hợp điển hình:

• Tài sản chung của vợ chồng: Đây là ví dụ phổ biến nhất. Theo Luật Hôn nhân và Gia đình, tài sản do vợ chồng tạo ra, được thừa kế chung, tặng cho chung trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung hợp nhất. Ngôi nhà hay mảnh đất do hai vợ chồng mua sau khi kết hôn, dù chỉ đứng tên một người trên giấy tờ (nếu không có thỏa thuận khác), vẫn được xem là tài sản chung hợp nhất. Khi cần bán hoặc thế chấp, bắt buộc phải có sự đồng ý của cả hai.

• Tài sản của cộng đồng dân cư: Các công trình tín ngưỡng, văn hóa của một cộng đồng như đình làng, nhà thờ họ, giếng làng... được xem là tài sản chung hợp nhất không thể phân chia, thuộc sở hữu của cả cộng đồng và dùng để phục vụ lợi ích chung.

1.3. Căn cứu pháp lý để xác lập và chấm dứt quyền sở hữu.

Quyền sở hữu không tự nhiên sinh ra hay mất đi. Mọi sự thay đổi về chủ sở hữu đối với một tài sản đều phải dựa trên những căn cứ pháp lý rõ ràng. Đây là hai mặt của một quá trình, đánh dấu điểm khởi đầu và kết thúc vòng đời pháp lý của quyền sở hữu đối với một chủ thể. Quá trình này được quy định chặt chẽ trong Bộ luật Dân sự 2015 và được chi tiết hóa trong các luật chuyên ngành.

1.3.1. Các căn cứ pháp lý xác lập quyền sở hữu là gì?

Các căn cứ pháp lý xác lập quyền sở hữu là những sự kiện được pháp luật quy định, mà khi xảy ra sẽ làm phát sinh quyền sở hữu của một cá nhân hoặc tổ chức đối với một tài sản. Theo Bộ luật Dân sự 2015, các căn cứ phổ biến nhất bao gồm: Thông qua Giao dịch Dân sự (Hợp đồng); Thông qua Thừa kế; Do Lao động, Sản xuất, Kinh doanh hợp pháp; Theo Quyết định của Tòa án hoặc Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

• Thông qua Giao dịch Dân sự (Hợp đồng): Đây là con đường phổ biến nhất. Quyền sở hữu được xác lập khi bạn tham gia vào một giao dịch hợp pháp như mua bán, được tặng cho, hoặc trao đổi tài sản. Đối với bất động sản, quá trình này đòi hỏi các thủ tục chặt chẽ: ký kết hợp đồng tại văn phòng công chứng, thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế, lệ phí), và cuối cùng là đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để tên của bạn được ghi nhận trên Giấy chứng nhận.

• Thông qua Thừa kế: Quyền sở hữu được chuyển giao từ người đã mất cho những người thừa kế của họ. Việc này có thể diễn ra theo hai hình thức: theo di chúc (nếu người mất có để lại di chúc hợp pháp) hoặc theo pháp luật (nếu không có di chúc, tài sản sẽ được chia cho những người thừa kế theo thứ tự hàng thừa kế). Người thừa kế phải hoàn tất thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế để chính thức xác lập quyền sở hữu của mình.

• Do Lao động, Sản xuất, Kinh doanh hợp pháp: Khi bạn tạo ra một vật mới thông qua lao động hoặc hoạt động sản xuất, bạn sẽ có quyền sở hữu đối với vật đó. Ví dụ, một công ty xây dựng dùng vật liệu của mình để xây lên một ngôi nhà trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của họ, thì khi công trình hoàn thành và được đăng ký, họ sẽ xác lập quyền sở hữu đối với ngôi nhà đó.

• Theo Quyết định của Tòa án hoặc Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: Trong một số trường hợp, quyền sở hữu được xác lập thông qua một phán quyết hoặc quyết định mang tính pháp lý. Ví dụ điển hình là việc một người trúng đấu giá quyền sử dụng đất do Nhà nước tổ chức, hoặc một bản án của Tòa án phân chia tài sản sau ly hôn, giải quyết tranh chấp, công nhận quyền sở hữu của một bên.

1.3.2. Các căn cứ pháp lý chấm dứt quyền sở hữu là gì?

Các căn cứ pháp lý chấm dứt quyền sở hữu là những sự kiện được pháp luật quy định, mà khi xảy ra sẽ làm mất đi quyền sở hữu của một cá nhân hoặc tổ chức đối với một tài sản. Theo Bộ luật Dân sự 2015, các căn cứ chính bao gồm: Do Chủ sở hữu tự chuyển quyền; Do Tài sản bị tiêu hủy; Do Tài sản bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ; Do Nhà nước Thu hồi đất, Trưng mua, Trưng dụng tài sản.

• Do Chủ sở hữu tự chuyển quyền: Đây là mặt còn lại của giao dịch dân sự. Khi bạn bán, tặng cho, hoặc trao đổi tài sản của mình cho người khác và hoàn tất thủ tục, quyền sở hữu của bạn đối với tài sản đó sẽ chấm dứt.

• Do Tài sản bị tiêu hủy: Quyền sở hữu chấm dứt khi chính tài sản đó không còn tồn tại về mặt vật lý. Ví dụ, một ngôi nhà bị cháy rụi hoàn toàn, một chiếc xe bị tai nạn và phá hủy không thể phục hồi. Lưu ý, trong trường hợp nhà bị tiêu hủy, quyền sở hữu nhà chấm dứt nhưng quyền sử dụng đất vẫn có thể còn.

• Do Tài sản bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ: Nếu bạn dùng tài sản để thế chấp cho một khoản vay và không thể trả nợ, ngân hàng (bên nhận thế chấp) có quyền yêu cầu phát mãi tài sản đó để thu hồi nợ. Khi tài sản được bán thông qua thi hành án, quyền sở hữu của bạn sẽ chấm dứt.

• Do Nhà nước Thu hồi đất, Trưng mua, Trưng dụng tài sản: Đây là trường hợp đặc biệt khi quyền sở hữu của cá nhân chấm dứt do yêu cầu từ phía Nhà nước. Việc này không phải là tùy tiện mà phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật. Khi bị thu hồi, người có đất sẽ được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo chính sách tại thời điểm đó. Cụ thể, theo Điều 79 của Luật Đất đai 2024, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì các mục đích sau:

  1. Vì mục đích quốc phòng, an ninh.

  2. Để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm các dự án quan trọng như: xây dựng công trình công cộng (đường cao tốc, nhà ga, cảng hàng không), xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án đô thị, nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư...

Phần 2: Các quyền khác đối với tài sản - Giới hạn của Quyền Sở Hữu

Bên cạnh quyền sở hữu, pháp luật còn công nhận các quyền của chủ thể khác đối với một tài sản. Đây là những quyền được xác lập dựa trên thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật, thể hiện sự cân bằng lợi ích giữa các bên liên quan. Các định nghĩa gốc được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và được chi tiết hóa trong các luật chuyên ngành mới.

2.1. Quyền đối với bất động sản liền kề.

Nguyên tắc gốc (Bộ luật Dân sự 2015, Điều 245): Đây là quyền được thực hiện trên một bất động sản (bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc sở hữu của người khác (bất động sản hưởng quyền).

Quy định cụ thể (Cập nhật theo Luật Đất đai 2024):

• Quyền về lối đi (Quyền thông hành): Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà không có lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu một lối đi hợp lý trên bất động sản liền kề. Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh việc quy hoạch, phân lô, tách thửa phải đảm bảo mỗi thửa đất sau khi hình thành đều có lối đi kết nối với không gian công cộng, nhằm hạn chế tối đa các tranh chấp này trong tương lai.

• Quyền cấp, thoát nước; quyền về đường dây tải điện, thông tin liên lạc: Các quyền này cho phép lắp đặt hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết yếu đi qua bất động sản liền kề. Việc thực hiện phải đảm bảo an toàn, ít gây ảnh hưởng nhất và phải có bồi thường nếu gây thiệt hại.

2.2. Quyền hưởng dụng (Usufruct)

Nguyên tắc gốc (Bộ luật Dân sự 2015, Điều 257): Là quyền của một người được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức đối với tài sản của người khác trong một thời hạn nhất định.

Quy định cụ thể: Người hưởng dụng phải bảo quản, sửa chữa tài sản theo định kỳ và không được chuyển giao quyền này cho người khác, trừ khi được chủ sở hữu đồng ý. Khi áp dụng lên nhà ở hoặc quyền sử dụng đất, mọi hoạt động khai thác phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 và công năng của nhà ở theo Luật Nhà ở 2023.

2.3. Quyền bề mặt (Surface Rights)

Nguyên tắc gốc (Bộ luật Dân sự 2015, Điều 267): Là quyền của một chủ thể được sử dụng mặt đất, khoảng không gian trên mặt đất và lòng đất gắn với quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây.

Quy định cụ thể (Cập nhật theo Luật Đất đai 2024): Đây là một trong những điểm mới nổi bật. Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa khái niệm "sử dụng đất đa mục đích" và "không gian sử dụng đất". Điều này mở ra cơ hội pháp lý rõ ràng cho việc phát triển các công trình ngầm (bãi đỗ xe, trung tâm thương mại) hoặc các công trình trên không (cầu cạn, đường sắt trên cao) trên một thửa đất mà không nhất thiết phải là chủ sử dụng đất. Quyền bề mặt chính là cơ sở pháp lý để thực hiện các dự án phức hợp này.

Phần 3: Các biện pháp đảm bảo liên quan đến bất động sản.

Trong nền kinh tế hiện đại, việc sử dụng tài sản để bảo đảm cho các khoản vay là một công cụ không thể thiếu, giúp khơi thông dòng vốn và tạo ra các cơ hội đầu tư, kinh doanh. Thế chấp và cầm cố là hai biện pháp bảo đảm phổ biến nhất. Đối với bất động sản, việc hiểu rõ về thế chấp là yêu cầu bắt buộc đối với bất kỳ ai tham gia thị trường.

3.1. Thể chế bất động sản Việt Nam.

3.1.1. Thể chế bất động sản là gì?

Thế chấp bất động sản là việc chủ sở hữu dùng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất của mình để bảo đảm cho một khoản vay, mà không cần phải giao tài sản đó cho bên cho vay (thường là ngân hàng). Bạn vẫn được toàn quyền sinh sống, sử dụng và khai thác tài sản đó trong suốt thời gian thế chấp.

3.1.2. Điều kiện để được thế chấp bất động sản như thế nào?

Để một bất động sản đủ điều kiện pháp lý mang đi thế chấp tại ngân hàng, nó phải đáp ứng các "tiêu chuẩn vàng" được quy định trong luật.

• Đối với Quyền sử dụng đất (Theo Điều 49, Luật Đất đai 2024):

  1. Phải có Giấy chứng nhận (Sổ hồng/Sổ đỏ): Đây là bằng chứng pháp lý cao nhất xác nhận quyền hợp pháp của bạn, là cơ sở để ngân hàng thẩm định và chấp nhận tài sản.

  2. Đất không có tranh chấp: Bất động sản phải "sạch" về mặt pháp lý, không có bất kỳ ai khác đang khiếu nại hay tranh chấp về quyền sở hữu, sử dụng.

  3. Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Tài sản không đang bị cơ quan thi hành án "phong tỏa" để trả cho một khoản nợ khác.

  4. Còn trong thời hạn sử dụng đất: Điều này đặc biệt quan trọng với đất có thời hạn sử dụng (ví dụ: đất thương mại dịch vụ 50 năm).

• Đối với Nhà ở (Theo Luật Nhà ở 2023): Ngoài các điều kiện về đất, nhà ở thế chấp phải là nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

3.1.3. Quy trình thế chấp bất động sản diễn ra như thế nào?

Một giao dịch thế chấp tại ngân hàng thường bao gồm 5 bước chính:

1. Chuẩn bị hồ sơ: Bạn cung cấp các giấy tờ pháp lý của bất động sản (Giấy chứng nhận, thông báo lệ phí trước bạ), giấy tờ nhân thân và hồ sơ chứng minh thu nhập.

2. Thẩm định & Phê duyệt: Ngân hàng tiến hành thẩm định giá trị tài sản, kiểm tra lịch sử tín dụng và khả năng trả nợ của bạn để quyết định có duyệt khoản vay hay không.

3. Ký kết hợp đồng: Bạn và ngân hàng sẽ ký kết Hợp đồng tín dụng và Hợp đồng thế chấp tài sản tại một văn phòng công chứng.

4. Đăng ký giao dịch bảo đảm: Đây là bước tối quan trọng. Hợp đồng thế chấp sẽ được đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Sau khi đăng ký, thông tin thế chấp sẽ được ghi vào Giấy chứng nhận và trên hệ thống dữ liệu quốc gia, đảm bảo quyền lợi của ngân hàng.

5. Giải ngân: Ngân hàng chuyển tiền vay cho bạn.

3.1.4. Rủi ro cần biết khi mua nhà đang bị chủ đầu tư thế chấp là gì?

Một trong những rủi ro lớn nhất cho người mua nhà dự án là mua phải căn hộ đang bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rất chặt chẽ: Chủ đầu tư bắt buộc phải giải chấp nhà ở hình thành trong tương lai trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng, trừ trường hợp được cả khách hàng và ngân hàng nhận thế chấp đồng ý.

Lời khuyên cho người mua nhà là trước khi đặt cọc, hãy thực hiện quyền của mình bằng cách yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận của ngân hàng về việc căn hộ bạn định mua đã được giải chấp hoặc được phép bán. Đây là lá chắn pháp lý bảo vệ bạn khỏi tranh chấp sau này.

3.2. Phân biệt rạch ròi giữa cầm cố và thế chấp.

Trong các giao dịch dân sự, thế chấp và cầm cố đều là những công cụ pháp lý để bảo đảm nghĩa vụ. Tuy nhiên, việc lựa chọn phương thức nào không phải là tùy chọn, mà phụ thuộc hoàn toàn vào bản chất của tài sản bạn dùng để bảo đảm. Hiểu sai hoặc nhầm lẫn giữa hai khái niệm này có thể dẫn đến việc giao dịch bị vô hiệu hoặc gặp rủi ro pháp lý không đáng có.

Bảng phân tích chi tiết dưới đây sẽ giúp bạn phân biệt một cách rõ ràng nhất.

Điểm khác biệt mấu chốt bạn cần nhớ là: Sự khác biệt giữa hai phương thức này không chỉ nằm ở việc "giao" hay "không giao" tài sản. Nó phản ánh sâu sắc bản chất của tài sản và mức độ kiểm soát mà pháp luật yêu cầu để cân bằng quyền lợi giữa bên đi vay và bên cho vay. Với bất động sản, vì không thể "cầm giữ" nên pháp luật bắt buộc phải dùng cơ chế "khóa" về mặt pháp lý, đó chính là thế chấp. Hiểu rõ điều này sẽ giúp bạn sử dụng các công cụ tài chính một cách thông minh và an toàn tuyệt đối.

4. Lưu ý quan trọng dành cho các nhà đầu tư bất động sản.

Nắm vững các quyền trong tay chỉ là bước đầu. Để một giao dịch bất động sản, đặc biệt là khi bạn đầu tư từ xa, thực sự an toàn và thành công, việc kiểm tra pháp lý (due diligence) là yêu cầu tối quan trọng. Nội dung trên cung cấp kiến thức nền tảng, nhưng phần dưới đây chính là cẩm nang hành động mà VNLibs.com đã tổng hợp để bạn có thể tự mình kiểm tra và bảo vệ tài sản của mình.

Bước 1: Kiểm tra "Sổ Hồng" - Giấy tờ pháp lý gốc.

Tại sao quan trọng? "Sổ hồng" (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là bằng chứng pháp lý cao nhất. Việc kiểm tra kỹ lưỡng giúp bạn xác thực ai là chủ sở hữu thực sự, tài sản là sở hữu riêng hay chung, và các thông số (diện tích, vị trí) có khớp với thực tế hay không.

Thực hiện như thế nào?

1. Yêu cầu bản photo rõ nét: Đề nghị bên bán cung cấp bản photo hoặc ảnh chụp đầy đủ các trang của Giấy chứng nhận.

2. Đối chiếu thông tin: So sánh tên chủ sở hữu, số CMND/CCCD, địa chỉ trên sổ với thông tin của người đang giao dịch với bạn. Nếu là sở hữu chung của vợ chồng, mọi quyết định mua bán phải có chữ ký của cả hai.

3. Kiểm tra thực địa: Đối chiếu diện tích, số lô, số thửa trên sổ với tài sản thực tế để đảm bảo không có sai khác.

Bước 2: Kiểm tra Quy Hoạch - Nhìn thấu tương lai của bất động sản.

Tại sao quan trọng? Đây là bước sống còn để tránh rủi ro mua phải khu đất nằm trong diện quy hoạch làm công viên, trường học, đường giao thông... và sẽ bị Nhà nước thu hồi trong tương lai.

Thực hiện như thế nào?

• Cách chính xác nhất: Mang bản photo Giấy chứng nhận đến Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Quản lý Đô thị thuộc Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện nơi có đất để nộp phiếu yêu cầu cung cấp thông tin quy hoạch. Cơ quan chức năng sẽ trả lời bằng văn bản chính thức.

• Cách tham khảo nhanh: Tra cứu trên các cổng thông tin điện tử về quy hoạch của tỉnh/thành phố (nếu có).

Bước 3: Kiểm tra Tranh chấp & Kê biên - Đảm bảo tài sản sạch.

Tại sao quan trọng? Một bất động sản đang có tranh chấp (ví dụ: tranh chấp lối đi, tranh chấp thừa kế) hoặc đang bị kê biên để thi hành án sẽ khiến giao dịch của bạn bị đóng băng và kéo theo những rắc rối pháp lý không hồi kết.

Thực hiện như thế nào?

1. Hỏi thăm hàng xóm, tổ trưởng dân phố: Đây là kênh thông tin tham khảo hữu ích về lịch sử của bất động sản.

2. Kiểm tra tại UBND cấp xã/phường: Nơi đây có thể nắm được các thông tin tranh chấp đang được hòa giải tại địa phương.

3. Yêu cầu kiểm tra tại Văn phòng công chứng: Trước khi ký hợp đồng, công chứng viên có trách nhiệm và nghiệp vụ để tra cứu trên hệ thống dữ liệu, kiểm tra xem tài sản có đang bị ngăn chặn giao dịch hay không.

Bước 4: Kiểm tra Giao dịch Bảo đảm - Tránh mua nhà trả nợ thay thế.

Tại sao quan trọng? Như đã phân tích ở Phần 3, bất động sản có thể đang được thế chấp tại ngân hàng. Nếu bạn mua mà bên bán chưa giải chấp, ngân hàng vẫn có quyền xử lý tài sản đó, đẩy bạn vào tình thế rủi ro mất trắng.

Thực hiện như thế nào?

• Thông tin về việc thế chấp được đăng ký công khai. Bạn có thể đến Văn phòng Đăng ký đất đai để yêu cầu trích lục thông tin về các giao dịch bảo đảm đã được đăng ký đối với bất động sản này.

• Cách đơn giản hơn là thông qua Văn phòng công chứng, họ sẽ thực hiện việc tra cứu này cho bạn trong quá trình chuẩn bị hợp đồng.

Bước 5: Tìm kiếm Tư vấn chuyên nghiệp - Tấm khiên vững chắc nhất.

Tại sao quan trọng? Luật pháp và các thủ tục hành chính có thể phức tạp. Một chuyên gia sẽ giúp bạn rà soát lại toàn bộ quá trình, phát hiện những điểm bất thường mà người không chuyên có thể bỏ sót. Chi phí tư vấn là một khoản đầu tư nhỏ so với giá trị tài sản và sự an toàn mà nó mang lại.

Thực hiện như thế nào?

• Luôn làm việc với Luật sư hoặc Văn phòng luật sư uy tín chuyên về lĩnh vực bất động sản để rà soát, tư vấn về hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán.

• Thực hiện giao dịch tại các Văn phòng công chứng lớn, có uy tín để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn của hợp đồng.

Kết luận.

Am hiểu các quyền liên quan đến bất động sản - từ quyền sở hữu toàn diện, các quyền năng hạn chế hơn như quyền đối với bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng, cho đến vai trò của thế chấp trong các giao dịch tài chính - là nền tảng không thể thiếu cho bất kỳ ai tham gia vào thị trường.

Kiến thức này không chỉ giúp bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình mà còn là công cụ đắc lực để nhận diện cơ hội, phòng tránh rủi ro và đưa ra các quyết định đầu tư thông thái. Hãy tiếp tục theo dõi VNLibs.com để cập nhật những thông tin chuyên sâu và giá trị, giúp bạn vững bước trên hành trình chinh phục thị trường bất động sản Việt Nam.