Khi nhắc đến bất động sản, không chỉ đơn thuần là câu chuyện về đất đai và nhà cửa. Đằng sau những tòa nhà cao tầng hay những mảnh đất vàng còn chứa đựng nhiều quyền lợi pháp lý mà không phải ai cũng biết rõ.
Bốn quyền cơ bản liên quan đến bất động sản chính là nền tảng giúp chủ sở hữu và nhà đầu tư hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong các giao dịch. Bài viết này tại VNLibs.com sẽ giúp bạn khám phá và hiểu rõ hơn về những quyền cơ bản này, từ đó có thể bảo vệ lợi ích của mình một cách hiệu quả trong thị trường bất động sản đầy biến động.
1. Quyền Sở Hữu Tài Sản.
Quyền sở hữu là quyền được pháp luật công nhận, cho phép chủ sở hữu được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình.
1.1. Định Nghĩa về Quyền Sở Hữu.
Quyền sở hữu bao gồm ba quyền chính, giúp chủ sở hữu có toàn quyền kiểm soát tài sản của mình theo pháp luật. Ba quyền này là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, và quyền định đoạt:
– Quyền chiếm hữu: Đây là quyền trực tiếp quản lý, kiểm soát tài sản, cho phép chủ sở hữu bảo vệ tài sản của mình khỏi sự xâm phạm từ bên ngoài. Chủ sở hữu được quyền giữ tài sản trong tay hoặc thiết lập sự hiện diện của mình trên tài sản đó để ngăn chặn sự can thiệp của người khác.
Ví dụ minh họa: Nếu anh A sở hữu một căn hộ, anh có quyền đóng cửa và hạn chế quyền tiếp cận của người khác vào căn hộ đó để đảm bảo sự riêng tư và an toàn.
– Quyền sử dụng: Quyền sử dụng cho phép chủ sở hữu khai thác các đặc tính có lợi của tài sản và tận dụng giá trị kinh tế, xã hội của tài sản đó. Quyền này bao gồm việc sử dụng tài sản để phục vụ cho nhu cầu cá nhân hoặc tạo ra thu nhập từ tài sản.
Ví dụ minh họa: Nếu chị B sở hữu một mảnh đất nông nghiệp, chị có quyền trồng cây, nuôi gia súc trên đất đó hoặc cho người khác thuê để trồng trọt nhằm thu lợi nhuận.
– Quyền định đoạt: Đây là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản, cho phép chủ sở hữu thực hiện các hành động pháp lý đối với tài sản. Chủ sở hữu có thể chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho tặng hoặc dùng tài sản làm tài sản đảm bảo (thế chấp) cho một khoản vay.
Ví dụ minh họa: Nếu ông C sở hữu một chiếc ô tô, ông có thể bán ô tô đó cho người khác, tặng cho con cháu, hoặc sử dụng nó để thế chấp khi cần vay tiền từ ngân hàng.
Ba quyền trên là cơ sở pháp lý giúp chủ sở hữu duy trì, khai thác và quyết định về tài sản của mình theo cách mà pháp luật cho phép, đồng thời ngăn ngừa sự xâm phạm hoặc hạn chế từ các cá nhân hoặc tổ chức khác.
1.2. Các Hình Thức Sở Hữu.
Quyền sở hữu có thể được phân thành ba loại chính, mỗi loại mang những đặc điểm và vai trò khác nhau trong việc quản lý và sử dụng tài sản:
– Sở hữu nhà nước: Đây là hình thức sở hữu mà tài sản thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi các cơ quan nhà nước, đại diện cho lợi ích chung của quốc gia và cộng đồng. Vai tò của tài sản thuộc sở hữu nhà nước thường là các tài sản có giá trị quan trọng cho sự phát triển kinh tế – xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng và phục vụ cho nhu cầu chung của cộng đồng.
Ví dụ minh họa: Các công viên công cộng, cơ sở hạ tầng (như đường xá, cầu, bến cảng), đất công và các tòa nhà hành chính là những tài sản thuộc sở hữu nhà nước. Những tài sản này được Nhà nước sử dụng để phục vụ cho lợi ích chung và không phải là tài sản riêng của bất kỳ cá nhân nào.
– Sở hữu tập thể: Đây là hình thức sở hữu mà tài sản thuộc về một nhóm người hoặc cộng đồng, và quyền lợi từ tài sản được chia sẻ chung giữa các thành viên trong nhóm hoặc cộng đồng đó. Vai trò của sở hữu tập thể đảm bảo rằng tài sản có thể được sử dụng và quản lý một cách công bằng giữa các thành viên, đồng thời tạo sự gắn kết trong cộng đồng.
Ví dụ minh họa: Một chung cư nơi các chủ hộ cùng sở hữu và quản lý các khu vực công cộng như hành lang, sân chơi, và khu vực đỗ xe. Ngoài ra, các hội nông dân sở hữu đồng ruộng hoặc các nhóm làng xã sở hữu đất chung để chăn thả gia súc cũng là ví dụ về sở hữu tập thể. Quyền sử dụng và bảo vệ tài sản thuộc về tất cả các thành viên của tập thể đó, và các quyết định liên quan đến tài sản thường được đưa ra dựa trên sự đồng thuận chung.
– Sở hữu cá nhân: Sở hữu cá nhân là hình thức mà tài sản thuộc về một cá nhân duy nhất, và cá nhân đó có quyền độc lập trong việc quản lý, sử dụng, và quyết định các vấn đề liên quan đến tài sản của mình. Vai trò của sở hữu cá nhân khuyến khích các cá nhân tích lũy, đầu tư và phát triển tài sản của họ. Đây là một yếu tố cơ bản trong nền kinh tế thị trường và thúc đẩy tính tự do, sáng tạo.
Ví dụ minh họa: Một người sở hữu căn hộ riêng, xe hơi cá nhân, hoặc tài sản trí tuệ (như sách, bản nhạc, tác phẩm nghệ thuật) đều có quyền tự do quyết định về tài sản của mình. Họ có thể sử dụng nó cho mục đích cá nhân, cho thuê để kiếm thêm thu nhập, hoặc chuyển nhượng khi cần thiết.
Ba hình thức sở hữu trên là nền tảng cho các quy định pháp lý liên quan đến quyền sở hữu tài sản, đảm bảo rằng mỗi loại sở hữu đều có cơ chế bảo vệ và quản lý phù hợp. Điều này cũng giúp phân định rõ quyền lợi và trách nhiệm của các chủ thể đối với tài sản, góp phần xây dựng một xã hội công bằng và bền vững.
1.3. Xác Lập và Chấm Dứt Quyền Sở Hữu.
Quyền sở hữu có thể được xác lập khi tài sản được tạo ra hoặc chuyển nhượng hợp pháp cho một chủ thể, và cũng có thể chấm dứt vì nhiều lý do khác nhau. Các quy định về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu được áp dụng nhằm bảo đảm quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan trong quan hệ pháp lý về tài sản.
1.3.1. Xác lập quyền sở hữu.
Xác lập quyền sở hữu có thể được thực hiện qua hai hình thức chính: tạo lập và chuyển nhượng.
– Tạo lập: Chủ sở hữu có thể xác lập quyền sở hữu khi họ tạo ra hoặc xây dựng một tài sản mới, tuân thủ các quy định pháp luật. Tạo lập thường áp dụng cho những tài sản mới được hình thành và không có bất kỳ quyền sở hữu nào trước đó.
Ví dụ minh họa: Anh A sở hữu một mảnh đất trống và quyết định xây dựng một ngôi nhà trên đó. Ngay sau khi ngôi nhà được hoàn thiện và đăng ký hợp pháp, anh A sẽ có quyền sở hữu đối với ngôi nhà vừa xây dựng.
– Chuyển nhượng: Quyền sở hữu được xác lập khi tài sản được chuyển từ người này sang người khác thông qua các hình thức hợp pháp như mua bán, cho tặng, hoặc thừa kế. Việc chuyển nhượng yêu cầu các bên liên quan phải tuân thủ các thủ tục pháp lý để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.
Ví dụ minh họa: Bà B có một căn hộ và quyết định bán căn hộ này cho ông C. Sau khi hoàn tất hợp đồng mua bán và các thủ tục đăng ký, ông C sẽ chính thức trở thành chủ sở hữu mới của căn hộ.
1.3.2. Chấm dứt quyền sở hữu.
Quyền sở hữu có thể chấm dứt khi chủ sở hữu tự nguyện từ bỏ quyền sở hữu hoặc khi tài sản bị Nhà nước thu hồi theo quy định pháp luật.
– Tự nguyện từ bỏ: Chủ sở hữu có thể từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản một cách hợp pháp, thường là thông qua văn bản hoặc thỏa thuận. Việc từ bỏ có thể xảy ra khi chủ sở hữu không còn nhu cầu sử dụng tài sản hoặc vì các lý do cá nhân khác.
Ví dụ minh họa: Ông D sở hữu một mảnh đất nhưng không có nhu cầu sử dụng và quyết định từ bỏ quyền sở hữu. Ông thực hiện thủ tục từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản và tài sản được trả lại cho Nhà nước hoặc chuyển giao cho bên khác theo quy định.
– Thu hồi: Nhà nước có quyền thu hồi tài sản từ cá nhân hoặc tổ chức khi cần thiết cho lợi ích công cộng, an ninh quốc phòng hoặc phát triển kinh tế – xã hội theo quy định của pháp luật. Việc thu hồi tài sản thường được thực hiện kèm theo các chính sách bồi thường hợp lý để đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu bị thu hồi.
Ví dụ minh họa: Một hộ gia đình sở hữu một ngôi nhà nằm trong khu vực quy hoạch phát triển đô thị của thành phố. Để phục vụ cho dự án công cộng, Nhà nước tiến hành thu hồi đất và tài sản của hộ gia đình này theo quyết định pháp lý, đồng thời bồi thường cho họ theo các quy định hiện hành.
Các quy định về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu này giúp bảo vệ quyền lợi của các chủ thể sở hữu tài sản và đảm bảo rằng mọi tài sản đều được quản lý và sử dụng hợp pháp. Việc hiểu rõ quy trình này cũng giúp các bên liên quan có thể xử lý tài sản của mình đúng theo quy định pháp luật.
1.4. Các Quyền Cơ Bản trong Quyền Sở Hữu.
Quyền sở hữu không chỉ đơn thuần là quyền sở hữu tài sản mà còn bao gồm các quyền cơ bản giúp chủ sở hữu kiểm soát và sử dụng tài sản theo nhiều cách khác nhau. Dưới đây là các quyền cơ bản mà chủ sở hữu có thể thực hiện đối với tài sản của mình:
– Quyền sử dụng và hưởng lợi: Đây là quyền cho phép chủ sở hữu khai thác giá trị và lợi ích kinh tế từ tài sản, bao gồm việc sử dụng tài sản cho các mục đích cá nhân hoặc kinh doanh.
Ví dụ minh họa: Một người sở hữu đất nông nghiệp có quyền trồng cây, nuôi gia súc để sản xuất nông sản hoặc cho thuê đất để người khác sử dụng, từ đó thu được thu nhập.
– Quyền bán: Quyền bán cho phép chủ sở hữu chuyển nhượng tài sản của mình cho người khác thông qua một giao dịch mua bán hợp pháp. Khi tài sản được bán, quyền sở hữu sẽ chuyển sang người mua.
Ví dụ minh họa: Ông A có một căn nhà và muốn bán căn nhà này. Sau khi hoàn thành thủ tục bán và chuyển nhượng, người mua chính thức trở thành chủ sở hữu mới của căn nhà đó.
– Quyền cho thuê hoặc mượn: Chủ sở hữu có quyền cho người khác sử dụng tài sản tạm thời thông qua hình thức thuê hoặc mượn, đổi lại chủ sở hữu có thể nhận được lợi ích tài chính (như tiền thuê).
Ví dụ minh họa: Bà B có một chiếc xe ô tô và cho người khác thuê để sử dụng hàng tuần. Thông qua hợp đồng cho thuê, bà B vẫn giữ quyền sở hữu, nhưng người thuê có quyền sử dụng xe trong khoảng thời gian đã thỏa thuận.
– Quyền nhận hoặc nhường: Quyền này cho phép chủ sở hữu quyết định việc chuyển giao tài sản của mình cho người khác thông qua thừa kế hoặc trao tặng.
Ví dụ minh họa: Ông C có một khu đất và lập di chúc để lại khu đất này cho con trai khi ông qua đời. Quyền sở hữu đất sẽ chuyển sang con trai ông theo di chúc khi ông mất.
– Quyền cho, tặng: Quyền cho, tặng cho phép chủ sở hữu chuyển tài sản của mình cho người khác mà không cần nhận lại giá trị trao đổi nào. Đây là hành động tự nguyện và không yêu cầu bên nhận phải đáp lại.
Ví dụ minh họa: Bà D tặng một phần tài sản của mình cho một tổ chức từ thiện. Việc tặng này không mang lại lợi ích tài chính cho bà D, nhưng bà cảm thấy hài lòng vì giúp ích cho cộng đồng.
– Quyền chối bỏ: Quyền chối bỏ cho phép chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình một cách hợp pháp. Khi chối bỏ quyền sở hữu, chủ sở hữu sẽ không còn bất kỳ trách nhiệm hay quyền lợi nào liên quan đến tài sản đó.
Ví dụ minh họa: Ông E có một mảnh đất nhưng không có nhu cầu sử dụng và quyết định từ bỏ quyền sở hữu. Ông lập văn bản chối bỏ quyền sở hữu, và tài sản này sau đó có thể được Nhà nước quản lý hoặc chuyển giao cho người khác.
Các quyền cơ bản trên giúp chủ sở hữu linh hoạt trong việc quản lý và sử dụng tài sản của mình, đồng thời bảo đảm rằng các giao dịch liên quan đến tài sản đều có cơ sở pháp lý rõ ràng. Điều này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho sự lưu thông và khai thác tài sản một cách hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế và xã hội.
2. Quyền Cầm Cố.
Quyền cầm cố là quyền pháp lý của một bên (người nhận cầm cố) để đảm bảo rằng một khoản vay hoặc nghĩa vụ tài chính của người cầm cố sẽ được thực hiện đầy đủ và đúng hạn.
2.1. Định Nghĩa về Quyền Cầm Cố.
Quyền cầm cố được thiết lập khi người đi vay dùng tài sản của mình làm vật bảo đảm cho nghĩa vụ tài chính. Nếu người cầm cố không thể hoàn thành nghĩa vụ, người nhận cầm cố có quyền đối với tài sản để bù đắp cho khoản nợ chưa thanh toán.
– Người cầm cố: Là người có quyền sở hữu tài sản và dùng tài sản này làm vật bảo đảm. Người cầm cố có thể là chủ sở hữu tài sản hoặc một bên thứ ba chấp nhận cầm cố tài sản của mình cho người vay.
Ví dụ minh họa: Anh A cần vay vốn ngân hàng và dùng mảnh đất mình sở hữu làm tài sản cầm cố. Ngân hàng (người nhận cầm cố) có quyền đối với mảnh đất này nếu anh A không thể trả nợ đúng hạn.
– Người nhận cầm cố: Là người có quyền đối với tài sản được cầm cố theo hợp đồng pháp lý. Người này có thể yêu cầu thực hiện quyền lợi đối với tài sản nếu người cầm cố không thực hiện nghĩa vụ.
Ví dụ minh họa: Trong trường hợp trên, ngân hàng là người nhận cầm cố, có quyền giữ mảnh đất của anh A cho đến khi anh trả đủ số nợ hoặc thực hiện quyền bán tài sản để thu hồi vốn nếu anh không thanh toán đúng hạn.
– Đối tượng của cầm cố: Có thể là bất cứ tài sản nào, bao gồm cả quyền đối với bất động sản. Tài sản có thể được cầm cố lần tiếp theo nếu đáp ứng được điều kiện của người nhận cầm cố đầu tiên.
Ví dụ minh họa: Chị B đã cầm cố xe ô tô của mình cho công ty tài chính A. Sau đó, chị B cầm cố tiếp xe cho công ty B, nhưng quyền của công ty B sẽ phụ thuộc vào việc thanh toán khoản vay cho công ty A trước tiên.
2.2. Thủ tục thực hiện cầm cố.
– Hợp đồng cầm cố: Hợp đồng cầm cố phải được lập thành văn bản, ghi rõ tên các bên, địa chỉ, tài sản cầm cố, nghĩa vụ tài chính được đảm bảo và thời hạn thực hiện nghĩa vụ. Hợp đồng cần tuân thủ các quy định pháp luật để có giá trị pháp lý và bảo vệ quyền lợi của các bên.
Ví dụ minh họa: Khi anh A ký hợp đồng cầm cố tài sản với ngân hàng, hợp đồng sẽ ghi rõ thông tin của hai bên, chi tiết mảnh đất dùng làm tài sản cầm cố, số tiền vay và thời gian trả nợ.
– Đăng ký cầm cố: Quyền cầm cố có thể cần được đăng ký tại cơ quan nhà nước về đăng ký bất động sản để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp. Việc đăng ký quyền cầm cố có thể chấm dứt khi các bên yêu cầu, tài sản được giải chấp, hoặc theo phán quyết của tòa án.
Ví dụ minh họa: Sau khi ký hợp đồng, anh A và ngân hàng có thể tiến hành đăng ký quyền cầm cố cho mảnh đất tại cơ quan đăng ký bất động sản để đảm bảo rằng ngân hàng có quyền đối với mảnh đất nếu anh A không thực hiện nghĩa vụ.
3. Quyền Thế Chấp.
Thế chấp là một hình thức đảm bảo tài sản được dùng để bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính. Khi tài sản được thế chấp, người đi vay vẫn giữ quyền sở hữu và sử dụng tài sản nhưng nếu không thực hiện được nghĩa vụ, bên nhận thế chấp có quyền sử dụng tài sản thế chấp để thu hồi vốn.
3.1. Định nghĩa về Quyền Thế Chấp.
Thế chấp là quyền bảo đảm khi một bên (người thế chấp) dùng tài sản của mình hoặc bên thứ ba làm bảo đảm cho nghĩa vụ tài chính mà không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp có thể bao gồm cả bất động sản và động sản.
Bất động sản thế chấp có thể bao gồm cả các công trình xây dựng trên đất, nhưng điều này phải được nêu rõ trong hợp đồng thế chấp. Nếu không, công trình trên đất không được coi là một phần của tài sản thế chấp.
Ví dụ minh họa: Anh A thế chấp mảnh đất của mình để vay ngân hàng. Nếu anh A không trả được nợ, ngân hàng có quyền bán mảnh đất để thu hồi khoản vay. Tuy nhiên, nếu trên đất có ngôi nhà, quyền thế chấp đối với ngôi nhà chỉ được tính nếu có ghi rõ trong hợp đồng.
3.2. Thủ tục thực hiện thế chấp.
– Hợp đồng thế chấp: Hợp đồng thế chấp phải lập bằng văn bản, bao gồm các thông tin cơ bản như tên các bên, địa chỉ, đối tượng thế chấp, trách nhiệm được bảo đảm và thời hạn thực hiện.
Nếu người thế chấp không phải là người vay (người nợ), hợp đồng vẫn phải có chữ ký và xác nhận của người nợ, thể hiện sự đồng ý với việc thế chấp tài sản. Hợp đồng cần được công chứng và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính pháp lý.
Ví dụ minh họa: Bà B dùng căn hộ của mình làm tài sản thế chấp để bảo lãnh cho khoản vay của con trai tại ngân hàng. Hợp đồng thế chấp ghi rõ căn hộ là tài sản thế chấp và được công chứng hợp pháp. Trong trường hợp con trai bà không trả nợ, ngân hàng có quyền xử lý căn hộ để thu hồi nợ.
– Thế chấp kế tiếp: Một tài sản có thể trở thành đối tượng của nhiều lần thế chấp (thế chấp kế tiếp), nhưng điều này chỉ được phép nếu không bị cấm trong hợp đồng thế chấp trước đó. Các bên thế chấp sau phải tuân thủ thứ tự ưu tiên, nghĩa là bên thế chấp đầu tiên sẽ được quyền ưu tiên xử lý tài sản nếu xảy ra tình trạng không thanh toán.
Ví dụ minh họa: Anh C thế chấp mảnh đất của mình cho ngân hàng A để vay vốn. Sau đó, anh tiếp tục thế chấp mảnh đất này cho công ty tài chính B. Trong trường hợp anh C không trả được nợ, ngân hàng A sẽ có quyền xử lý tài sản trước công ty tài chính B.
– Quyền và trách nhiệm của bên thế chấp và bên nhận thế chấp:
— Quyền của bên thế chấp: Người thế chấp có thể tiếp tục sử dụng tài sản thế chấp trong quá trình thế chấp, như xây dựng công trình trên đất. Tuy nhiên, nếu việc xây dựng gây thiệt hại cho tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu điều chỉnh hợp đồng để mở rộng quyền của mình.
— Quyền của bên nhận thế chấp: Bên nhận thế chấp có quyền đối với tài sản nếu nghĩa vụ tài chính không được thực hiện. Bên nhận thế chấp cũng có quyền yêu cầu thay đổi hợp đồng nếu tài sản thế chấp có thể bị giảm giá trị do hành vi của bên thế chấp.
Ví dụ minh họa: Chị D thế chấp mảnh đất cho ngân hàng, nhưng sau đó xây dựng một nhà xưởng trên đó. Nếu nhà xưởng làm ảnh hưởng đến giá trị của mảnh đất, ngân hàng có quyền yêu cầu chị D điều chỉnh hợp đồng để bao gồm nhà xưởng vào tài sản thế chấp.
– Tài sản không được thế chấp: Một số tài sản như bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, tài sản thuộc sở hữu cộng đồng hoặc quyền thông hành địa dịch không được phép thế chấp.
Ví dụ minh họa: Đất công cộng như công viên, đường phố không thể được dùng làm tài sản thế chấp cho các nghĩa vụ cá nhân vì thuộc sở hữu chung và phục vụ lợi ích công cộng.
4. Quyền Thông Hành Địa Dịch (Servitude).
Quyền thông hành địa dịch là quyền mà chủ sở hữu của một thửa đất có thể yêu cầu quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề để phục vụ các nhu cầu sinh hoạt và khai thác hợp lý tài sản của mình. Quyền này tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại hoặc lắp đặt các công trình thiết yếu như điện, nước, khí đốt.
4.1. Định nghĩa về Quyền Thông Hành Địa Dịch.
Quyền thông hành địa dịch có thể được xác lập theo hai cách:
– Quyền thông hành địa dịch tự nguyện: Được thiết lập khi chủ sở hữu thửa đất cần lối đi hoặc tiện ích qua thửa đất liền kề và hai bên thỏa thuận bằng văn bản, có công chứng hợp pháp.
Ví dụ minh họa: Anh A sở hữu một căn nhà phía sau nhà của anh B. Để ra đường lớn, anh A cần đi qua phần đất của anh B. Nếu anh B đồng ý, họ có thể lập văn bản thỏa thuận quyền thông hành địa dịch để anh A có lối đi hợp pháp qua đất của anh B.
– Quyền thông hành địa dịch bắt buộc: Được thiết lập bởi quyết định của tòa án khi một bên không thể đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu đất liền kề và có lý do chính đáng cho nhu cầu sử dụng đất đó.
Ví dụ minh họa: Nếu anh A không thể tự thỏa thuận với anh B về việc sử dụng đất cho lối đi và chứng minh được rằng không có cách nào khác để tiếp cận đường lớn, anh A có thể yêu cầu tòa án can thiệp để thiết lập quyền thông hành địa dịch bắt buộc qua phần đất của anh B.
4.2. Thủ tục thực hiện quyền thông hành địa dịch.
– Đăng ký quyền thông hành địa dịch: Quyền thông hành địa dịch cần được đăng ký theo quy định pháp luật tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính hợp pháp và duy trì quyền này khi thửa đất được chuyển nhượng cho chủ sở hữu mới.
Ví dụ minh họa: Khi anh A và anh B lập thỏa thuận quyền thông hành địa dịch, văn bản thỏa thuận này sẽ được đăng ký tại cơ quan nhà nước để đảm bảo anh A có quyền sử dụng lối đi, kể cả khi anh B bán đất cho người khác.
– Bồi thường cho quyền thông hành địa dịch: Chủ sở hữu đất cho phép quyền thông hành địa dịch có thể yêu cầu người hưởng quyền này bồi thường về việc sử dụng đất của mình.
Ví dụ minh họa: Nếu anh A sử dụng lối đi qua đất của anh B để ra đường lớn, anh B có thể yêu cầu anh A trả một khoản phí nhất định như là bồi thường cho việc sử dụng đất.
4.3. Các loại quyền thông hành địa dịch cơ bản.
– Quyền đi qua: Cho phép di chuyển qua đất của người khác, có thể bằng cách đi bộ, xe đạp hoặc xe cơ giới tùy thuộc vào thỏa thuận hoặc quyết định của tòa án. Ví dụ: Một hộ gia đình có quyền đi qua đường nhỏ trên đất của nhà kế bên để ra đường lớn.
– Quyền lắp đặt và sử dụng các công trình tiện ích: Bao gồm việc đặt các đường dây điện, ống nước, cáp điện thoại hoặc đường ống dẫn khí qua đất của người khác. Ví dụ: Công ty điện lực có thể lắp đặt các cột điện dọc theo thửa đất của các hộ gia đình, đảm bảo cung cấp điện đến khu vực dân cư mà không ảnh hưởng quá nhiều đến chủ đất.
– Quyền lấy nước hoặc tưới tiêu qua đất liền kề: Cho phép dẫn nước từ nguồn nước công cộng hoặc tưới tiêu qua thửa đất liền kề để phục vụ sản xuất hoặc sinh hoạt. Ví dụ: Một người nông dân có thể xin quyền lấy nước từ con sông qua phần đất của người khác để tưới tiêu cho ruộng lúa của mình.
– Quyền chăn dắt gia súc qua đất: Cho phép chăn dắt hoặc di chuyển gia súc qua đất của người khác. Ví dụ: Một chủ trang trại có thể đưa đàn gia súc qua mảnh đất liền kề để đến bãi cỏ công cộng, nhưng phải đảm bảo không gây thiệt hại cho tài sản của chủ đất.
5. Quyền Khác Đối Với Tài Sản.
Các quyền này là những quyền mà một cá nhân hoặc tổ chức không phải là chủ sở hữu có thể sử dụng tài sản thuộc sở hữu của người khác một cách hợp pháp. Dưới đây là ba loại quyền khác đối với tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015:
5.1. Quyền đối với bất động sản liền kề.
Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền mà một người có thể yêu cầu sử dụng hoặc khai thác một phần bất động sản liền kề nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản của mình. Quyền này thường áp dụng khi bất động sản không thể tiếp cận các tiện ích hoặc lối đi cần thiết.
Ví dụ minh họa: Anh A sở hữu một mảnh đất phía trong và không có lối ra đường chính. Để tiếp cận được đường này, anh A có quyền yêu cầu người hàng xóm cho phép mở lối đi qua đất của họ. Quyền này giúp anh A sử dụng và khai thác mảnh đất của mình một cách hợp pháp.
5.2. Quyền hưởng dụng (Usufruct).
Quyền hưởng dụng là quyền cho phép một cá nhân hoặc tổ chức sử dụng và khai thác tài sản của người khác trong một khoảng thời gian nhất định, với điều kiện phải bảo quản và không làm hư hại tài sản đó. Quyền này thường được sử dụng trong các trường hợp thuê hoặc mượn tài sản dài hạn.
Ví dụ minh họa: Bà B cho ông C quyền hưởng dụng một mảnh đất nông nghiệp trong vòng 10 năm. Trong thời gian này, ông C có quyền trồng trọt, thu hoạch và sử dụng các lợi ích từ mảnh đất, nhưng phải đảm bảo rằng mảnh đất không bị hủy hoại và phải trả lại đất đúng hiện trạng sau 10 năm.
5.3. Quyền bề mặt (Surface Rights).
Quyền bề mặt cho phép một người được sử dụng bề mặt đất thuộc quyền sở hữu của người khác để xây dựng công trình hoặc trồng cây. Quyền này giúp người không có quyền sở hữu đất có thể sử dụng bề mặt đất mà không ảnh hưởng đến quyền sở hữu của chủ đất.
Ví dụ minh họa: Anh D có quyền bề mặt trên một mảnh đất của bà E để xây dựng một nhà kho. Trong thời gian sử dụng quyền này, anh D có thể xây dựng và sử dụng nhà kho cho các hoạt động kinh doanh của mình mà không cần phải sở hữu đất. Sau khi hợp đồng hết hạn, quyền bề mặt cũng sẽ chấm dứt và anh D phải trả lại đất cho bà E.
Kết luận
Việc nắm vững 4 quyền cơ bản liên quan đến bất động sản – bao gồm quyền sở hữu, quyền cầm cố, quyền thế chấp, và quyền thông hành địa dịch – là vô cùng quan trọng, không chỉ giúp chủ sở hữu hiểu rõ quyền lợi của mình mà còn bảo vệ tài sản trước các rủi ro pháp lý.
Những quyền này cung cấp cho các bên tham gia vào giao dịch bất động sản cơ sở pháp lý vững chắc, từ đó có thể khai thác tối đa giá trị và lợi ích của tài sản một cách an toàn và hợp pháp.
Việc hiểu và áp dụng đúng đắn các quyền cơ bản này sẽ giúp bạn tự tin hơn khi đầu tư, sử dụng và bảo vệ tài sản bất động sản của mình, đồng thời tạo nền tảng để phát triển các quan hệ hợp tác và giao dịch minh bạch, lành mạnh trên thị trường.
Tài liệu tham khảo
[1] Bộ Tư Pháp Việt Nam (2015). Bộ Luật Dân Sự 2015. Hà Nội: Nhà Xuất Bản Tư Pháp.
[2] Nguyễn Ngọc Điện (2009). Luật Tài Sản – Quyền Tài Sản Và Các Quyền Khác Đối Với Tài Sản. TP. Hồ Chí Minh: Nhà Xuất Bản Đại Học Quốc Gia.
[3] Trần Văn Nam (2018). Giáo Trình Pháp Luật Về Bất Động Sản. Hà Nội: Nhà Xuất Bản Tư Pháp.
[4] David L. Callies, Robert H. Freilich, Thomas E. Roberts (2016). Cases and Materials on Land Use. 7th Edition. United States: West Academic Publishing.
[5] Nguyễn Văn Tuyến, Phạm Hồng Thái (2019). Luật Đất Đai Và Quyền Sử Dụng Đất Ở Việt Nam Hiện Nay. Hà Nội: Nhà Xuất Bản Chính Trị Quốc Gia.
[6] Black, Henry Campbell (1990). Black’s Law Dictionary. 6th Edition. United States: West Publishing.
[7] Lê Hồng Hạnh (2005). Quyền Sở Hữu Và Các Quyền Khác Đối Với Tài Sản. TP. Hồ Chí Minh: Nhà Xuất Bản Tư Pháp.
[8] DiMatteo, Larry A. (2016). Commercial Contract Law: Transatlantic Perspectives. New York: Cambridge University Press.
[9] Bruce, John W., et al. (2006). Land Law Reform: Achieving Development Policy Objectives. Washington D.C.: The World Bank.
[10] Stephen J. McKenzie (2020). Property Law in Vietnam: An Overview and Analysis. United States: Routledge.
[11] Minh Đăng (2017). Luật Đất Đai Việt Nam – Những Vấn Đề Lý Luận Và Thực Tiễn. TP. Hồ Chí Minh: Nhà Xuất Bản Đại Học Quốc Gia.
[12] Fisher, Roger, and William Ury (2011). Getting to Yes: Negotiating Agreement Without Giving In. United States: Penguin Books.
[13] Lê Minh Tiến (2021). Pháp Luật Về Thế Chấp Bất Động Sản Ở Việt Nam. Hà Nội: Nhà Xuất Bản Chính Trị Quốc Gia.
[14] Gray, Kevin, and Susan Francis Gray (2011). Elements of Land Law. 5th Edition. United Kingdom: Oxford University Press.
[15] Brown, Bruce L., and Gerald A. Fisher (2019). Real Estate Principles and Practices. United States: McGraw-Hill Education.
[16] Phạm Duy Nghĩa (2014). Những Quyền Liên Quan Đến Bất Động Sản Theo Pháp Luật Việt Nam. TP. Hồ Chí Minh: Nhà Xuất Bản Chính Trị Quốc Gia.
[17] Schindler, M., and Woolridge, R. (2019). International Property Rights Index. United States: Property Rights Alliance.
[18] Edward E. Chase (2003). Property Law: Cases, Materials, and Problems. United States: LexisNexis.
[19] Võ Quang Huy (2016). Pháp Luật Về Quyền Sở Hữu Tài Sản. TP. Hồ Chí Minh: Nhà Xuất Bản Tư Pháp.
[20] Besley, Timothy, and Ghatak, Maitreesh (2009). Property Rights and Economic Development. New York: American Economic Association.
Tác giả: Bùi Mạnh Hùng
Bạn đang xem bài viết:
Bạn có biết 4 quyền cơ bản liên quan đến bất động sản là gì?
Link https://vnlibs.com/bat-dong-san/ban-co-biet-4-quyen-co-ban-lien-quan-den-bat-dong-san-la-gi.html
