Hãy cùng VNLibs.com tìm hiểu khái niệm về bất động sản là gì? Các đặc điểm của bất động sản như thế nào? Các tính chất cơ bản của bất động sản ra sao?
1. Khái niệm về bất động sản.
Thuật ngữ bất động sản và động sản đã được ghi nhận, và sử dụng rộng rãi trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thế giới. Tại Mỹ, Anh, Singapore, Thái Lan, Malaysia,… khái niệm bất động sản được thể chế hóa trong Ngành Luật Bất Động Sản.
Hầu hết, các nước như Pháp, Đức, Nhật Bản,… đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai không tách rời với đất đai. Nhưng ở tại nước Nga, lại quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất”, chứ không phải là “đất đai” nói chung.
Một số nước có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai mà được coi như là bất động sản, bao gồm:
– Điều 520 Luật Dân Sự tại nước Pháp quy định: “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản”. Trong Luật Dân sự của nước Nhật Bản cũng quan niệm bất động sản tương tự quy định này của Pháp.
– Điều 100 Luật Dân Sự tại nước Thái Lan lại quy định bất động sản là “đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai,…”.
Như vậy, bất động sản là một thuật ngữ rộng để chỉ các tài sản như đất trống và công trình xây dựng, dùng cho các mục đích như cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại,… Nói vắn tắt, bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó.
Để một tài sản được coi là bất động sản phải hội tụ được bốn điều kiện sau:
(1) Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
(2) Được chiếm giữ bởi cá nhân, tổ chức hoặc cộng đồng.
(3) Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
(4) Không thể di dời hoặc di dời hạn chế và tồn tại lâu dài.
Nước ta, trước khi ban hành Bộ Luật Dân Sự vào năm 1995, trong hệ thống pháp luật, cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ bất động sản và động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản cố định và tài sản lưu động.
Theo thông lệ và tập quán quốc tế, cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản, và các tài sản có thể di dời được hay không, Bộ Luật Dân Sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ban hành vào năm 2005, đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản.
– Điều 174 Bộ Luật Dân Sự đã xác định khái niệm bất động sản như sau: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Tuy nhiên, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở, cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Cách phân loại trên phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh.
Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản. Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm xác định rõ quyền chủ thể, cũng như đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Các đặc điểm của bất động sản.
Trong cùng một loại thị trường, cùng thời điểm, nhưng các bất động sản khác nhau, được định giá khác nhau. Giả sử trong cùng những điều kiện như nhau (về thị trường, thời gian, địa điểm, chính sách nhà nước, mức độ giao dịch,…), giá trị thị trường của bất động sản phụ thuộc vào đặc tính của bất động sản đó.
Ví dụ, giá của cùng ngôi nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý, sẽ cao hơn ngôi nhà tương tự, nhưng không có đầy đủ các loại giấy tờ sở hữu.
Các đặc điểm của bất động sản bao gồm:
– Các đặc điểm vật chất bất động sản: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi,…
– Tình trạng pháp lý bất động sản: bất động sản có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu pháp lý càng cao thì giá trị càng cao. Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy tờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng bất động sản,…
– Đặc điểm mặt bằng: các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý.
– Địa điểm: gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công trình công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống cấp thoát nước và các đặc tính địa hình. Những đặc trưng này, là quan trọng trong việc xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất không.
– Các công trình xây dựng liên quan: các công trình liên quan tới hình dáng và cấu trúc; sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế,…
– Thời gian giao dịch và điều kiện giao dịch: có ảnh hưởng quan trọng tới giá giao dịch thị trường của bất động sản.
3. Các tính chất cơ bản của bất động sản.
Bao gồm 6 tính chất. Đó là, tính cố định về vị trí, và tính bền vững, tính khác biệt, tính khan hiếm, tính có giá trị lớn, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
3.1. Tính cố định về vị trí.
Bất động sản không thể di dời được, từ đó đặt ra các vấn đề:
– Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi xem xét bất động sản, cần phải tính đến khoảng cách của bất động sản đó đến các trung tâm, cũng như khả năng tiếp cận bất động sản.
Bởi những yếu tố này thay đổi, thì tính vị trí của bất động sản sẽ phải thay đổi. Do vậy, phải dự tính trước các thay đổi này, trong việc đầu tư và định giá bất động sản. Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư các công trình bất động sản, cần đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm.
– Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản chịu tác động của các yếu tố môi trường. Bao gồm, những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường. Nên khi định giá bất động sản phải tính đến các yếu tố này, và dự báo sự thay đổi của chúng tác động như thế nào đến bất động sản.
3.2. Tính bền vững.
Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế. Từ đó, đặt ra các vấn đề:
– Khi đầu tư xây dựng, phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
– Trong khi nghiên cứu, định giá phải tính đến cả hai yếu tố là tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó.
– Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của bất động sản thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế, do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì bất động sản đó, để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
– Trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng, cũng như dự tính được trước các nhu cầu phát sinh trong tương lai.
3.3. Tính khác biệt.
Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau. Lý do là có sự khác nhau về vị trí của bất động sản; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với bất động sản; khác nhau về hướng; khác nhau về quang cảnh và các vật ngoại cảnh,… Từ đó, đặt ra vấn đề:
– Trong đầu tư phát triển, phải chú ý khai thác tính dị biệt, để làm tăng giá trị của các bất động sản. Đồng thời, phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu về tính dị biệt càng tăng.
– Khi định giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau.
– Chú ý trong quản lý nhà nước, nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian kiến trúc, khắc phục các nhược điểm của tính dị biệt gây ra.
3.4. Tính khan hiếm.
Sự khan hiếm về bất động sản chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn, và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí,… Từ đó, đặt ra các vấn đề:
– Quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu. Qua đó, dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài, thường có lợi do giá cả luôn luôn có xu hướng tăng lên.
3.5. Tính có giá trị lớn.
Thường giá trị của bất động sản rất cao. Điều này, xuất phát từ giá trị của đất đai, cũng như chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Từ đó, đặt ra các vấn đề:
– Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và dài hạn.
– Vốn đầu tư cho bất động sản có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh.
– Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán,…
3.6. Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Các công trình bất động sản thường có tác động qua lại đối với nhau, và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế xã hội. Từ đó, đặt ra các vấn đề:
– Nhà nước phải thống nhất quản lý về bất động sản.
– Khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản, phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác.
– Khi định giá bất động sản, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình bất động sản khác ra đời,…
Tác giả: TS. Bùi Mạnh Hùng
Bạn đang xem bài viết:
Khái niệm và đặc điểm tính chất cơ bản của bất động sản
Link https://vnlibs.com/bat-dong-san/khai-niem-va-dac-diem-tinh-chat-co-ban-cua-bat-dong-san.html
