Trên thế giới, cũng như tại Việt Nam, có nhiều cách phân loại bất động sản, nội dung phần này tên VNLibs.com sẽ giới thiệu bốn cách phân loại bất động sản cụ thể và chi tiết.
1. Phân loại bất động sản theo đặc tính vật chất.
1.1. Đất đai.
Phải là đất không di dời được, hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai có thể di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm việc xây dựng không phải là bất động sản). Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền.
Đất đai đó, phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng đất đai; căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai được phân loại thành các nhóm khác nhau).
1.2. Các công trình xây dựng gắn với tài sản gắn liền của công trình.
Bao gồm:
– Nhà ở, công trình xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể (chung cư tại các khu đô thị mới, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng cho thuê,…).
– Các công trình hạ tầng gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng.
– Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông.
Các công trình này phải được đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
1.3. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Bao gồm:
– Vườn cây lâu năm gồm cả cây trồng và đất trồng cây.
– Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
– Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
– Một số công trình khai thác tài nguyên trong lòng đất (hầm lò,…).
1.4. Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Các tài sản này, cũng được coi là bất động sản như máy bay, tàu biển, tàu hỏa. Vì:
– Bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định về mặt địa lý, về địa điểm và không thể di dời được. Các bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất, mà đất đai cố định về vị trí, về không gian và diện tích. Vị trí của bất động sản vô cùng quan trọng, liên quan đến giá trị và giá cả bất động sản, khả năng sinh lợi và môi trường đầu tư kinh doanh.
– Bất động sản là hàng hóa có tính bền vững, lâu dài. Ví dụ như các công trình xây dựng, công trình kiến trúc, công trình văn hóa, các tòa nhà có độ tuổi rất cao hàng trăm năm, hoặc thậm chí có công trình có độ tuổi hàng ngàn năm đã qua.
– Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm.
– Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
– Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau, đặc biệt là quá trình đô thị hóa.
– Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước.
2. Phân loại bất động sản theo mục đích sử dụng với đặc tính vật chất.
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, bất động sản bao gồm: đất đai và công trình kiến trúc.
2.1. Đất đai.
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp; Nhóm đất phi nông nghiệp; Nhóm đất chưa sử dụng. Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại sau:
a) Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại:
– Đất trồng cây hàng năm, gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác.
– Đất trồng cây lâu năm.
– Đất rừng sản xuất, phòng hộ, đặc dụng.
– Đất nuôi trồng thủy hải sản.
– Đất làm muối.
– Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
b) Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại:
– Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị).
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp.
– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh.
– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất; kinh doanh; đất đai sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng; đất làm đồ gốm).
– Đất sử dụng vào mục đích công cộng (gồm đất giao thông; đất thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ).
– Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng.
– Đất có công trình làm đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
– Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
– Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
c) Nhóm đất chưa sử dụng.
Bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Trong mỗi loại được tiếp tục chia cụ thể thành các hạng hoặc vị trí.
2.2. Công trình kiến trúc.
a) Nhà ở dùng để cho thuê để bán. Bao gồm:
– Tùy thuộc vào các yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường. Ta có sự phân biệt nhà ở thành 2 loại như sau: nhà chung cư, nhà ở riêng biệt và biệt thự. Trong loại biệt thự lại được phân chia thành 4 hạng, từ hạng I đến hạng IV.
– Tùy thuộc vào yêu cầu về mặt kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và của các kết cấu chính, như: cột, móng, dầm, sàn, tường,… mà người ta phân chia nhà ở thành 4 cấp như sau: nhà cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm; nhà cấp II có niên hạn sử dụng trên 100 năm; nhà cấp III có niên hạn sử dụng trên 20 năm; nhà cấp IV có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
b) Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất, như nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khu công nghiệp.
c) Công trình kiến trúc có tính chất thương mại, như cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thương mại,…
d) Khách sạn và văn phòng cho thuê. Tùy thuộc vào các điều kiện vật chất, chất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường,… mà khách sạn được chia ra các loại từ khách sạn 1 sao đến khách sạn 5 sao.
e) Công trình kiến trúc khác, như nhà thờ, bệnh viện, trường học,…
3. Phân loại bất động sản theo tính chất đầu tư.
Từ kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới, và kết quả xây dựng nghiên cứu ở nước ta, phân loại bất động sản tại Việt Nam được chia thành 3 tiêu chí chính, bao gồm: bất động sản có đầu tư xây dựng; bất động sản không đầu tư xây dựng; bất động sản đặc biệt.
3.1. Bất động sản có đầu tư xây dựng
Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và các công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản làm trụ sở làm việc,…
Trong bất động sản có đầu tư xây dựng, thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao, và chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này, có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này, chiếm tuyệt đại số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta, và cũng như trên các quốc gia khác ở thế giới.
– Những ví dụ Bất động sản nhà ở: Căn hộ chung cư Vinhomes Central Park ở TP.HCM, với các tiện ích như hồ bơi, phòng gym, và công viên. Khu nhà phố Phú Mỹ Hưng, Quận 7, TP.HCM, với thiết kế hiện đại và gần các tiện ích như trường học, bệnh viện. Biệt thự Vinpearl Nha Trang, nằm ven biển với hồ bơi riêng và khu vườn rộng.
– Những ví dụ Bất động sản nhà xưởng và các công trình thương mại dịch vụ: Nhà máy sản xuất của VinFast tại Hải Phòng, chuyên sản xuất ô tô và xe máy điện. Trung tâm thương mại Vincom Center Đồng Khởi ở TP.HCM, với nhiều cửa hàng, nhà hàng và rạp chiếu phim. Khách sạn InterContinental Danang Sun Peninsula Resort, một khu nghỉ dưỡng cao cấp tại Đà Nẵng.
– Những ví dụ Bất động sản hạ tầng: Đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây, kết nối TP.HCM với các tỉnh miền Đông Nam Bộ. Công viên Gia Định ở TP.HCM, một không gian xanh rộng lớn với nhiều khu vui chơi và thể dục.
– Những ví dụ Bất động sản làm trụ sở làm việc: Văn phòng công ty tại Tòa nhà Bitexco Financial Tower ở TP.HCM, nơi đặt trụ sở của nhiều công ty lớn.
3.2. Bất động sản không đầu tư xây dựng
Bất động sản này, chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất), bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…
Những ví dụ cụ thể: Các cánh đồng lúa ở Đồng bằng sông Cửu Long, nơi sản xuất gạo lớn nhất Việt Nam. Vườn bưởi Năm Roi ở Vĩnh Long, nổi tiếng với chất lượng bưởi ngon. Rừng cao su ở Bình Phước, nơi trồng cây cao su để lấy mủ. Các ao nuôi cá tra ở An Giang, cung cấp cá cho thị trường trong nước và xuất khẩu. Các ruộng muối ở Ninh Thuận, nơi sản xuất muối biển.
3.3. Bất động sản đặc biệt
Bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc điểm của các loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Ghi chú: Khi lựa chọn đầu tư kinh doanh bất động sản, có thể phân loại như sau:
Những ví dụ cụ thể: Công trình bảo tồn quốc gia, di tích lịch sử Hoàng thành Thăng Long ở Hà Nội, một di sản văn hóa thế giới. Di sản văn hóa vật thể, làng cổ Đường Lâm ở Hà Nội, với các ngôi nhà cổ và kiến trúc truyền thống. Chùa Một Cột ở Hà Nội, một công trình kiến trúc độc đáo và linh thiêng. Các khu nghĩa trang gia đình ở các vùng nông thôn, nơi chôn cất tổ tiên và người thân.
a) Phân loại bất động sản theo tính chất, đặc điểm của bất động sản được đầu tư.
– Đầu tư kinh doanh nhà ở: nhà liền kề, nhà biệt thự, chung cư.
– Đầu tư kinh doanh văn phòng.
– Đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại.
– Đầu tư kinh doanh khách sạn.
– Đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái.
– Đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp.
– Các khu vui chơi giải trí, thể thao, sân gôn, khu công viên.
b) Phân loại bất động sản theo hình thức giao dịch.
– Đầu tư xây dựng ra các bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê mua.
– Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
– Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại.
– Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê, để cho thuê đất đã có hạ tầng.
– Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng, để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
c) Phân loại bất động sản theo hình thức đầu tư bất động sản.
– Theo chủ đầu tư và hình thức pháp lý của việc đầu tư kinh doanh bất động sản được phân thành các loại sau: Các cơ quan, đơn vị thuộc các cơ quan quản lý của Nhà nước; Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân; Hợp tác xã; Các cá nhân hay hộ gia đình.
– Theo nguồn vốn đầu tư cho dự án bất động sản, bao gồm: Đầu tư từ nguồn vốn của Nhà nước; Đầu tư từ vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp; Nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài; Nguồn vốn tín dụng; Nguồn vốn huy động từ các đối tượng khác.
4. Phân loại bất động sản theo khả năng phát triển.
Theo khả năng phát triển, bất động sản gồm có 2 loại chính là: bất động sản có khả năng phát triển; bất động sản không có khả năng phát triển.
Việc phân chia bất động sản theo các loại trên đây là rất cần thiết, đảm bảo cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với các điều kiện kinh tế xã hội của nước ta.
Tác giả: TS. Bùi Mạnh Hùng
Bạn đang xem bài viết:
Khám phá ngay 4 tiêu chí phân loại bất động sản quan trọng
Link https://vnlibs.com/bat-dong-san/kham-pha-ngay-4-tieu-chi-phan-loai-bat-dong-san-quan-trong.html
