Thị trường bất động sản là một trong những lĩnh vực kinh tế quan trọng và phức tạp, đóng vai trò then chốt trong sự phát triển của nền kinh tế quốc dân.
Từ việc cung cấp nơi ở cho người dân đến việc tạo ra các cơ hội đầu tư và phát triển kinh doanh, thị trường bất động sản không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn tác động sâu rộng đến xã hội. Trong bối cảnh hiện nay, việc hiểu rõ khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản là điều cần thiết để có thể nắm bắt được những cơ hội và thách thức mà lĩnh vực này mang lại.
1. Khái niệm chung về thị trường.
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hóa. Khái niệm cổ điển cho rằng: “Thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa”. Theo quan niệm này, người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán cụ thể. Trong nền kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này. Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều:
– Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng: “Thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hóa mua bán”. Theo quan niệm này, tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể.
– Theo quan điểm hiện đại: Thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán.
– Theo nội dung, có thể quan niệm rằng: “Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và dịch vụ”. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của thị trường là giải quyết các mối quan hệ.
– Theo Adam Smith (trường phái kinh tế học cổ điển) cho rằng: Thị trường chính là “bàn tay vô hình” điều khiển nền kinh tế thị trường. Ông đã phân tích các nhân tố của thị trường như người mua, người bán, cung cầu, giá cả… Lần đầu tiên, một nhà kinh tế đã chia thị trường thành các dạng khác nhau như: Thị trường hàng hóa, thị trường lao động, thị trường đất đai, thị trường tư bản.
– Kế thừa có phê phán các lý thuyết cũ để xây dựng một học thuyết mới về thị trường. Karl Heinrich Marx đã chỉ rõ: Thị trường là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lưu thông hàng hóa. Karl Marx đã phân tích sâu quan hệ giữa cung – cầu, giá cả thị trường và vai trò của cạnh tranh đối với việc hình thành giá trị thị trường.
Theo Vladimir Ilyich Lenin (người kế thừa và phát triển một cách toàn diện, sáng tạo Chủ nghĩa Mác): “Khái niệm thị trường không thể tách rời khái niệm phân công xã hội được. Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội và sản xuất hàng hóa thì ở đó và khi ấy có thị trường”.
Theo nghĩa hẹp, thị trường thường được hiểu là nơi diễn ra sự mua, bán các hàng hóa hay dịch vụ (thật ra, vì hàng hóa bao gồm cả hàng hóa hữu hình và hàng hóa vô hình, tức là các dịch vụ, nên chỉ cần nói về hàng hóa là đủ). Hình dung đơn giản nhất về thị trường là cái chợ, nơi mà người ta tụ họp nhau lại để tiến hành các giao dịch về hàng hóa. Tuy nhiên, cách nhìn như vậy về thị trường tỏ ra là quá hẹp, vì nó chỉ nhấn đến tính chất địa lý của thị trường và chỉ thích hợp với những nơi mà các quan hệ thị trường chưa phát triển.
Như vậy, có thể tổng hợp: Người mua và bán là hai lực lượng cơ bản trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của hai yếu tố cung – cầu của thị trường. Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hóa và dịch vụ được tính bằng tiền.
2. Chức năng của thị trường.
Chức năng của thị trường thể hiện trên các mặt sau:
– Chức năng trao đổi: Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu đối với hàng hoá, thông qua đó thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hướng của yêu cầu tiêu dùng;
– Chức năng điều tiết: Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành nền kinh tế và việc phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng và các doanh nghiệp, không những điều tiết kết cấu và số lượng của hàng hoá mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán. Đây là chức năng quan trọng nhất của thị trường;
– Chức năng thông tin: Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh và người tiêu dùng như thông tin về cung cầu, về chất lượng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận,… Khi trình độ công nghệ thông tin của xã hội được nâng cao thì chức năng thông tin của thị trường càng được tăng cường, nhạy bén;
– Chức năng liên hệ kinh tế: Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các ngành, địa phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc dân của một nước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu. Tóm lại thị trường là hệ thống mở.
3. Phân loại thị trường.
Trong quá trình thực hiện công cuộc đổi mới, các yếu tố thị trường ở nước ta bước đầu được phát triển, nhất là thị trường các yếu tố đầu ra: Thị trường hàng hoá và dịch vụ, giá cả của nó được xác định trên cơ sở giá trị và quan hệ cung cầu. Thị trường các yếu tố đầu vào của sản xuất bao gồm thị trường vốn, sức lao động, bất động sản, máy móc thiết bị, nguyên vật liệu cũng bước đầu được hình thành và phát triển.
Có nhiều cách phân loại khác nhau về thị trường, thị trường được chia thành nhiều loại khác nhau tùy theo cách chọn tiêu chí phân loại:
– Cách phổ biến nhất là phân loại thị trường theo nội dung hàng hóa mà người ta giao dịch: Các thị trường được chia ra thành thị trường hàng hóa tiêu dùng (thị trường đầu ra) và thị trường các yếu tố sản xuất (thị trường đầu vào). Các thị trường đầu ra lại có thể phân nhỏ thành vô số thị trường cụ thể như thị trường gạo, thị trường quần áo, thị trường ô tô, thị trường giáo dục,… Các thị trường đầu vào có thể phân thành thị trường vốn hiện vật (máy móc, thiết bị, nhà xưởng,…), thị trường đất đai, thị trường lao động,…
– Căn cứ vào không gian kinh tế: Thị trường có thể phân ra thành thị trường thế giới, thị trường khu vực, thị trường quốc gia, thị trường vùng hay địa phương. Thật ra, khi nói đến các thị trường theo cách phân loại này, người ta vẫn thường kết hợp với cách phân loại thị trường theo nội dung hàng hóa để xem xét một thị trường cụ thể, trên một địa bàn hay không gian kinh tế cụ thể. Ví dụ, người ta thường nói đến thị trường lúa, gạo, cây xanh, cà phê hay chung hơn, thị trường nông sản thế giới, Việt Nam hơn là nói đến một thị trường thế giới, hay Việt Nam chung chung.
– Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô chia thành thị trường tự do và thị trường có kế hoạch;
– Căn cứ vào công dụng của hàng hóa chia thành thị trường hàng hoá và thị trường các yếu tố sản xuất (như các thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao động, công nghệ, thông tin và thị trường bất động sản..);
– Căn cứ vào khu vực hoặc phạm vi lưu thông chia thành thị trường đô thị, nông thôn, trong nước và thị trường quốc tế;
– Căn cứ vào địa vị của chủ thể chia thành thị trường bên bán, thị trường bên mua và thị trường cân bằng.
– Căn cứ vào cấu trúc thị trường: Người ta cũng có thể chia ra thành các thị trường khác nhau. Theo cách phân loại này, đầu tiên các thị trường được phân ra thành hai loại lớn: Thị trường cạnh tranh hoàn hảo (trên thị trường này, người mua hay người bán không có quyền lực chi phối giá cả hàng hóa) và thị trường cạnh tranh không hoàn hảo (trên thị trường dạng này, người mua hay người bán riêng biệt, dù ít, dù nhiều vẫn có khả năng chi phối giá).
Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo lại bao gồm những dạng thị trường như: thị trường độc quyền thuần túy, thị trường độc quyền nhóm, thị trường cạnh tranh có tính chất độc quyền. Mặc dù có những điểm chung, hành vi của những người mua hay bán trên từng dạng thị trường cụ thể vẫn mang những sắc thái riêng, bị chi phối bởi những điểm đặc thù của từng thị trường.
Sau đây giới thiệu tóm tắt về ba loại thị trường này:
– Thị trường cạnh tranh hoàn toàn là loại thị trường có vô số người mua bán hàng hoá dịch vụ đồng nhất, quy mô của mỗi người mua bán là rất nhỏ so với quy mô của thị trường.
Thị trường cạnh tranh hoàn toàn có những đặc thù riêng như: Số lượng (rất nhiều hay vô số); Chất lượng hàng hóa (hoàn toàn giống nhau); Thông tin (hoàn hảo); Gia nhập hay rời khỏi thị trường (tự do); Giá hàng hoá (theo giá thị trường); Đường cầu của doanh nghiệp sẽ song song với trục sản lượng; Do cạnh tranh nên giá hàng hóa trong thị trường sẽ có xu hướng giảm, sản lượng tăng (người tiêu dùng có lợi trong thị trường này nhưng nhà sản xuất phải chịu quy luật lợi nhuận giảm dần).
– Thị trường độc quyền hoàn toàn (Monopoly) là thị trường chỉ có một doanh nghiệp bán với vô số người mua về một hàng hoá độc quyền, không có hàng hoá khác thay thế tốt.
Thị trường độc quyền hoàn toàn có những đặc thù riêng như: Đường cầu của doanh nghiệp cũng chính là đường cầu của thị trường; Đường doanh thu biên nằm dưới đường cầu; Người tiêu dùng không có lợi trong thị trường này (do giá cao, hàng hóa khan hiếm); Độc quyền không có lợi cho xu hướng tiến bộ công nghệ.
– Thị trường cạnh tranh không hoàn toàn được chia thành hai loại là cạnh tranh độc quyền và độc quyền nhóm.
Nhìn chung thì cạnh tranh độc quyền có những đặc điểm gần giống như cạnh tranh hoàn toàn. Độc quyền nhóm thì có những đặc điểm gần giống như độc quyền hoàn toàn.
Tuy nhiên, hiện nay, ở nước ta còn thiếu đồng bộ giữa thị trường các yếu tố đầu vào và đầu ra, sự thiếu đồng bộ còn diễn ra ngay cả giữa các yếu tố của thị trường đầu vào, đã làm cho cơ chế thị trường phát triển chậm hoặc còn sơ khai. Bởi vậy, việc hình thành thị trường bất động sản được đặt ra trong mối quan hệ đồng bộ với các loại thị trường là cần thiết để các loại thị trường có điều kiện hình thành và phát triển.
4. Hệ thống thị trường.
Muốn thị trường phát huy đầy đủ chức năng trong lĩnh vực lưu thông thì phải tổ chức tốt hoạt động của các loại thị trường. Mỗi loại thị trường vừa có tính độc lập tương đối, lại vừa kiềm chế và ỷ lại thúc đẩy lẫn nhau, trở thành bộ phận hữu cơ của hệ thống thị trường cả nước. Trong hệ thống này thì thị trường hàng hóa là cơ sở, các thị trường khác đều phục vụ cho thị trường hàng hoá ở mức độ khác nhau.
Nước ta hiện nay chỉ mới có thị trường hàng tiêu dùng là ít nhiều được phát triển, còn các thị trường khác hoặc mới hình thành, hoặc còn què quặt, thậm chí có thị trường còn vắng bóng hoặc tồn tại dưới dạng “chợ đen”.
Vì vậy, để tiếp tục sự nghiệp đổi mới, nước ta cần nhanh chóng thiết lập hệ thống thị trường hoàn chỉnh, trong đó có thị trường bất động sản.
5. Khái niệm về thị trường bất động sản.
Có thể nói, thị trường bất động sản là một trong những thị trường nguồn lực đầu vào quan trọng của hệ thống kinh tế quốc dân, thị trường này có những đặc thù riêng khác với các thị trường nguồn lực đầu vào khác, vì thị trường bất động sản được phát triển trên đất với những đặc điểm riêng biệt như:
– Trong thị trường bất động sản, hàng hoá và địa điểm giao dịch thường tách biệt nhau;
– Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực;
– Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo;
– Cung và cầu về bất động sản ít co giãn và lạc hậu so với giá;
– Hoạt động của thị trường bất động sản chịu sự kiểm soát của Nhà nước.
Mặt khác, thị trường bất động sản lại có mối quan hệ trực tiếp theo nghĩa liên thông với các thị trường nguồn lực đầu vào khác (như thị trường sức lao động, thị trường tài chính…). Phát triển thị trường bất động sản vừa góp phần phát triển kinh tế, lại vừa góp phần tạo ổn định xã hội.
Đối với Việt Nam, thị trường bất động sản chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Năm 1996, lần đầu tiên khái niệm thị trường bất động sản được chính thức đề cập trong văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII.
Việc phát triển một thị trường bất động sản lành mạnh, phù hợp với mô hình kinh tế xã hội là nhiệm vụ vô cùng quan trọng trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt khi quốc gia Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc tế.
Theo nội dung, có thể quan niệm: Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của thị trường là giải quyết các quan hệ.
Dựa trên các phân tích lý luận đã trình bày ở trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm khác nhau về thị trường bất động sản như:
– Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì?
– Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa bất động sản.
– Khái niệm 3: Thị trường bất động sản đồng nhất với thị trường nhà, đất.
Khái niệm này khá phổ biến ở nước ta, tuy nhiên quan niệm như thế là không đầy đủ vì nhà, đất chỉ là một bộ phận chủ yếu và quan trọng trong tổng hàng hoá của thị trường bất động sản.
– Khái niệm 4: Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan (như môi giới, tư vấn) giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản.
Khái niệm này đi vào phản ánh trực diện các hoạt động cụ thể của thị trường, qua đó giúp nhận biết dễ dàng phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản, tuy nhiên lại vẫn chưa có tính khái quát, mà mang nặng tính liệt kê.
– Khái niệm 5: Thị trường bất động sản là nơi tiến hành tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản (gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn…) tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
Theo khái niệm này thị trường bất động sản được hiểu một cách đơn giản (hoặc cụ thể hơn) là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản được thực hiện.
Khái niệm này đã lột tả được đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản, gắn các giao dịch với thời gian và không gian nhất định. Nhưng khái niệm này lại mang tính trừu tượng và không thể hiện rõ yếu tố kinh tế trong thị trường.
– Khái niệm 6: Theo nghĩa rộng thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi.
Khái niệm này cho rằng: thị trường bất động sản không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản.
Như vậy, khái niệm tổng quan về thị trường bất động sản, được hiểu:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan (như trung gian, môi giới, tư vấn…) giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia và ngày càng chiếm tỷ trọng cao, có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của mỗi nền kinh tế. Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế và đời sống xã hội.
Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có mối liên hệ mật thiết đối với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ, thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường tín dụng… và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.
Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong hiện tại và tương lai.
Tác giả: Bùi Mạnh Hùng
Tài liệu tham khảo
[1] Quyết định số của Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hà Nội về việc ban hành giá chuẩn nhà ở xây dựng mới tại Thành Phố Hà Nội.
[2] Phí Mạnh Hùng, “Giáo trình Kinh tế vĩ mô”, Đại học Quốc Gia Hà Nội, 2008.
[3] Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Thanh Trà, “Bài giảng Định giá đất, dùng cho cao học ngành Quản lý đất đai”, Hà Nội, 2002.
[4] Smith, J. (2020). “Real estate market dynamics in the United States”. Journal of Real Estate Research, 45(2), 123-145.
[5] Wang, L. (2019). “Urban housing markets in China: Trends and challenges”. Asian Real Estate Journal, 34(1), 67-89.
[6] Müller, H. (2018). “The impact of economic policies on the German real estate market”. European Property Review, 22(3), 210-230.
[7] García, M. (2021). “Housing affordability in Spain: A critical analysis”. Iberian Real Estate Studies, 29(4), 345-367.
[8] Patel, R. (2020). “Real estate investment opportunities in India”. South Asian Property Insights, 18(2), 98-120.
[9] Johnson, P. (2019). “The evolution of the real estate market in Canada”. North American Real Estate Journal, 33(3), 178-200.
[10] Kim, S. (2021). “Housing market trends in South Korea”. East Asian Property Review, 27(1), 56-78.
[11] Brown, T. (2020). “The role of government regulations in the UK housing market”. British Real Estate Journal, 41(2), 134-156.
[12] Silva, A. (2019). “Real estate development in Brazil: Opportunities and challenges”. Latin American Property Studies, 25(3), 189-210.
[13] Nguyen, T. (2021). “The impact of urbanization on the Vietnamese real estate market”. Southeast Asian Real Estate Review, 30(2), 145-167.
[14] O’Connor, D. (2020). “Real estate market fluctuations in Australia”. Australasian Property Journal, 38(4), 234-256.
[15] Rossi, L. (2019). “Housing market dynamics in Italy: A regional perspective”. Mediterranean Real Estate Journal, 21(1), 89-110.
[16] Ahmed, S. (2020). “Real estate investment in the Middle East: Trends and prospects”. Middle Eastern Property Insights, 19(2), 123-145.
[17] Lee, J. (2021). “The impact of technology on the Japanese real estate market”. Asian Property Review, 28(3), 167-189.
[18] Dupont, P. (2019). “Real estate market trends in France: An overview”. European Property Studies, 24(2), 145-167.
[19] Ali, M. (2020). “The role of foreign investment in the UAE real estate market”. Gulf Property Journal, 22(3), 198-220.
[20] González, R. (2021). “Housing market challenges in Mexico”. Latin American Real Estate Review, 26(1), 78-100.
[21] Thompson, J. (2020). “The impact of Brexit on the UK real estate market”. British Property Insights, 42(2), 156-178.
[22] Choi, H. (2019). “Real estate market trends in South Korea: A comparative study”. East Asian Property Journal, 26(4), 189-210.
[23] Martins, P. (2021). “Real estate development in Portugal: Current trends and future prospects”. Iberian Property Review, 31(2), 123-145.
Bạn đang xem bài viết:
Khái niệm về thị trường bất động sản
Link https://vnlibs.com/bat-dong-san/khai-niem-ve-thi-truong-bat-dong-san.html
