Nhà đầu tư & Cố vấn Tài chính BĐS
Nhà đầu tư cá nhân thành công với danh mục đầu tư đa dạng. Chuyên chia sẻ kiến thức về quản lý dòng tiền, đòn bẩy tài chính và nghệ thuật đàm phán trong đầu tư.
Thuế quan có thể tác động đến thị trường nhà ở ra sao? Ảnh hưởng lên vật liệu xây dựng đối với bất động sản như thế nào? Tác động đến lãi suất thế chấp ra sao? Chính sách trục xuất có thể ảnh hưởng thị trường nhà ở thế nào? Chính phủ có thể làm gì để giảm bớt áp lực tăng giá?
Chính sách thuế quan và trục xuất của chính quyền Trump có thể ảnh hưởng đến thị trường nhà ở như thế nào? Hai chủ trương chính sách nổi bật trong chiến dịch tranh cử của Tổng thống Trump, gồm thuế quan và trục xuất hàng loạt, được dự báo có thể gây tác động mạnh mẽ đến thị trường nhà ở Hoa Kỳ.
Nhiều chuyên gia nhận định rằng hai chính sách này có khả năng đẩy giá nhà lên cao hơn, khiến cho việc mua nhà, vốn đã không dễ dàng, càng trở nên khó khăn hơn. Do các đề xuất này liên tục được điều chỉnh, chúng ta cần xem xét kỹ lưỡng những tác động tiềm ẩn của thuế quan và trục xuất hàng loạt lên giá trị bất động sản và toàn cảnh thị trường nhà ở.
Từ khi còn là ứng cử viên cho đến nay, ông Trump đã đưa ra nhiều kịch bản thuế quan khác nhau, từ áp thuế phổ quát 10% đến các mức thuế riêng biệt cho hàng hóa từ những quốc gia cụ thể. Các kịch bản này không cố định, thường xuyên thay đổi và thậm chí bị điều chỉnh gần như ngay lập tức sau khi công bố. Đơn cử, vào ngày 2 tháng 4 năm 2025, ông Trump đã chính thức áp thuế lên hàng hóa từ một số quốc gia theo các mức riêng, đồng thời cảnh báo về khả năng áp dụng thuế quan trả đũa đối với những nước đánh thuế hàng hóa Hoa Kỳ.
Lấy ví dụ, thuế quan đánh vào Canada không phải là khoản phí do chính phủ Canada chi trả, mà là thuế mà công ty nhập khẩu phải nộp khi đưa hàng hóa Canada vào Hoa Kỳ. Điều này dẫn đến chi phí gia tăng, và gánh nặng này thường được chuyển sang vai người tiêu dùng cuối cùng.
Vậy, thuế quan chính xác là gì? Theo Mark Hamrick, nhà phân tích kinh tế cấp cao tại Bankrate: "Thuế quan là các loại thuế do chính phủ liên bang thu từ các công ty nhập khẩu hàng hóa". Hiểu một cách đơn giản, thuế quan áp lên Canada không phải do chính phủ Canada nộp, mà là khoản thuế mà một doanh nghiệp phải đóng khi nhập khẩu sản phẩm từ Canada vào Mỹ.
Điều này ảnh hưởng cụ thể đến thị trường nhà ở như thế nào? Trước hết, hãy xét đến lĩnh vực xây dựng nhà ở. Phần lớn gỗ xẻ dùng trong xây dựng nhà mới tại Hoa Kỳ được nhập khẩu từ Canada. Do đó, nếu một mức thuế 25% được áp lên hàng nhập khẩu từ Canada, một công ty xây dựng Mỹ muốn nhập lô gỗ trị giá 200.000 đô la sẽ phải chi thêm 50.000 đô la tiền thuế. Theo ông Hamrick, công ty này sau đó có thể lựa chọn chuyển một phần – hoặc toàn bộ – chi phí phát sinh này vào giá bán cho người tiêu dùng, từ đó kéo theo giá nhà tăng lên.
Chen Zhao, quản lý cấp cao về kinh tế tại Redfin, nhận định: "Bất kỳ loại thuế quan nào đánh vào vật liệu xây dựng, đặc biệt là những loại khó tìm nguồn cung thay thế từ các quốc gia khác, đều có khả năng gây lạm phát, khiến chi phí xây dựng và cải tạo nhà cửa trở nên đắt đỏ hơn".
Hiệp hội Quốc gia các Nhà xây dựng Nhà ở (NAHB) cũng chỉ ra trong một tuyên bố ngày 1 tháng 2: "Hơn 70% lượng nhập khẩu của hai vật liệu xây dựng thiết yếu là gỗ mềm và thạch cao (dùng làm vách ngăn) lần lượt đến từ Canada và Mexico", ông Carl Harris, Chủ tịch NAHB, cho biết. "Việc áp thuế lên gỗ xẻ và các vật liệu xây dựng khác không chỉ làm đội chi phí xây dựng, cản trở các dự án phát triển mới, mà cuối cùng, người tiêu dùng sẽ phải gánh chịu phần chi phí thuế quan này thông qua giá nhà cao hơn".
"Thuế quan đối với vật liệu xây dựng làm tăng chi phí xây dựng, và người tiêu dùng cuối cùng phải trả giá dưới hình thức giá nhà cao hơn". - Carl Harris, Chủ tịch, Hiệp hội Quốc gia các Nhà xây dựng Nhà ở (NAHB).
Một yếu tố khác cần cân nhắc trong vấn đề thuế quan là khả năng trả đũa từ các quốc gia khác. Ví dụ, nếu Hoa Kỳ áp thuế lên hàng hóa nhập từ Mexico, Mexico hoàn toàn có thể đáp trả tương tự đối với hàng hóa Mỹ – và thực tế họ đã tuyên bố sẽ làm vậy – khiến tình hình vốn đã phức tạp càng thêm bất định.
Ngoài việc đẩy giá nhà xây mới và chi phí cải tạo lên cao, thuế quan còn có thể làm giảm khả năng chi trả của người mua nhà do kéo theo lãi suất thế chấp tăng. Ông Hamrick giải thích: "Khi [thuế quan] khiến giá cả leo thang và lạm phát gia tăng, nó có thể tác động đến cả lãi suất ngắn hạn (do Cục Dự trữ Liên bang điều hành) lẫn lãi suất dài hạn, vốn có liên hệ mật thiết với lãi suất cho vay mua nhà (thế chấp)".
Điểm mấu chốt ở đây là mối liên hệ dây chuyền bắt đầu từ thuế quan và kết thúc ở túi tiền của người mua nhà thông qua lãi suất vay. Chúng ta có thể hình dung như sau:
3.1. Thuế quan làm tăng chi phí nhập khẩu: Như đã phân tích ở mục 1 và 2, khi chính phủ áp thuế lên hàng hóa nhập khẩu (ví dụ: thép, nhôm, gỗ, các linh kiện...), chi phí để đưa những mặt hàng đó vào thị trường nội địa sẽ tăng lên.
3.2. Chi phí tăng đẩy giá cả hàng hóa lên cao: Các doanh nghiệp sử dụng những nguyên vật liệu nhập khẩu này (đặc biệt là trong ngành xây dựng và sản xuất) sẽ phải đối mặt với chi phí đầu vào cao hơn. Để bảo toàn lợi nhuận, họ thường có xu hướng chuyển phần chi phí tăng thêm này vào giá thành sản phẩm cuối cùng. Khi nhiều mặt hàng đồng loạt tăng giá, nó sẽ tạo ra áp lực lạm phát trên toàn nền kinh tế.
3.3. Lạm phát buộc Ngân hàng Trung ương phải hành động: Lạm phát cao và kéo dài là điều không mong muốn đối với bất kỳ nền kinh tế nào. Để kiểm soát lạm phát, Ngân hàng Trung ương (ở Mỹ là Cục Dự trữ Liên bang - Fed) thường sẽ sử dụng công cụ chính sách tiền tệ, mà biện pháp phổ biến là nâng lãi suất điều hành (lãi suất ngắn hạn). Mục đích của việc này là làm cho việc vay tiền trở nên đắt đỏ hơn, từ đó làm chậm lại hoạt động kinh tế, giảm nhu cầu và kìm hãm đà tăng giá.
3.4. Lãi suất điều hành tác động đến lãi suất dài hạn (bao gồm lãi suất thế chấp): Mặc dù lãi suất thế chấp là lãi suất dài hạn và chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố thị trường (như lợi suất trái phiếu chính phủ dài hạn, rủi ro tín dụng...), nhưng nó có mối tương quan chặt chẽ với lãi suất điều hành và kỳ vọng lạm phát.
- Khi Fed nâng lãi suất ngắn hạn, chi phí vốn của các ngân hàng thương mại tăng lên, và họ cũng có xu hướng tăng lãi suất cho vay dài hạn, bao gồm cả cho vay mua nhà.
- Quan trọng hơn, khi lạm phát được dự báo sẽ tăng cao (do tác động của thuế quan), các nhà đầu tư sẽ yêu cầu một mức lãi suất cao hơn cho các khoản vay dài hạn (như thế chấp) để bù đắp cho sự mất giá của đồng tiền trong tương lai.
3.5. Lãi suất thế chấp tăng làm giảm khả năng chi trả: Đây là hệ quả cuối cùng ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà. Khi lãi suất vay mua nhà tăng lên, số tiền trả góp hàng tháng mà người vay phải trả sẽ cao hơn đáng kể cho cùng một khoản vay. Điều này làm giảm sức mua của họ – tức là với cùng một mức thu nhập, họ chỉ có thể vay được một khoản tiền nhỏ hơn hoặc mua được một căn nhà giá trị thấp hơn. Khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu hoặc có thu nhập trung bình, sẽ bị hạn chế đáng kể.
Như vậy, phân tích của ông Hamrick đã chỉ ra một con đường khá rõ ràng: Thuế quan → Tăng giá → Lạm phát → Fed tăng lãi suất → Lãi suất thế chấp tăng → Khả năng chi trả của người mua nhà giảm.
Đây là một tác động gián tiếp nhưng rất quan trọng của chính sách thuế quan lên thị trường bất động sản, bên cạnh những ảnh hưởng trực tiếp lên chi phí xây dựng.
Song song với thuế quan, chính sách trục xuất hàng loạt cũng tiềm ẩn những tác động đáng kể đến thị trường nhà ở, tuy nhiên, thời điểm và cách thức thực hiện cụ thể vẫn còn là một dấu hỏi.
"Dù cải cách nhập cư dường như là ưu tiên hàng đầu của Tổng thống Trump, chúng ta vẫn chưa hình dung rõ chính sách này sẽ được triển khai ra sao", bà Zhao cho biết. "Ông ấy đã có những động thái tức thời nhằm hạn chế dòng người di cư qua biên giới Hoa Kỳ ngay từ ngày đầu nhậm chức, nhưng các kịch bản trục xuất quy mô lớn hơn thì chưa được áp dụng".
Nếu chính quyền Trump thực sự tiến hành trục xuất hàng loạt ở quy mô như đã cam kết trong chiến dịch tranh cử, thị trường nhà ở có nguy cơ đối mặt với những hệ lụy tiêu cực nghiêm trọng – đó là chưa kể đến những ảnh hưởng rộng hơn đối với toàn bộ nền kinh tế.
"Mọi biện pháp hạn chế di cư hoặc trục xuất người nhập cư đều có khả năng làm tăng chi phí xây dựng, bởi lẽ người nhập cư chiếm khoảng 30% lực lượng lao động trong ngành này", bà Zhao phân tích. "Điều này sẽ càng gây áp lực lên nguồn cung nhà ở và tiếp tục đẩy giá nhà lên cao".
NAHB ước tính nước Mỹ cần thêm khoảng 2,2 triệu công nhân xây dựng lành nghề trong ba năm tới để giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở hiện nay.
"Việc trục xuất có thể tác động tiêu cực đến nguồn cung lao động, đặc biệt trong ngành xây dựng", ông Hamrick nhận định. Ông nhấn mạnh vai trò của người nhập cư: "Họ cũng làm việc, tiêu dùng và đóng thuế, góp phần vào tăng trưởng kinh tế. Nếu số lượng người nhập cư giảm đi hoặc họ không còn ở Hoa Kỳ, hoạt động kinh tế chắc chắn sẽ bị suy giảm".
Phân tích trên cho thấy những tác động tiêu cực tiềm ẩn lên thị trường nhà ở, đặc biệt là việc đẩy giá nhà lên cao. Vậy, liệu chính phủ liên bang có những giải pháp nào để cố gắng kiềm chế đà tăng giá này?
Theo ông Hamrick, một hướng đi là chính phủ cần đầu tư vào việc xây dựng và cải tạo các dự án nhà ở giá rẻ (nhà ở hợp túi tiền) để giải quyết vấn đề nguồn cung và chi phí. Bên cạnh đó, việc đưa ra các chính sách ưu đãi thuế và trợ cấp cho người mua nhà cũng là một giải pháp khả thi.
"Chính quyền có thể triển khai các gói trợ cấp hoặc tín dụng thuế nhắm đến đối tượng mua nhà lần đầu và các gia đình thu nhập thấp, với mục tiêu giúp họ dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn", ông Hamrick đề xuất. "Các hình thức hỗ trợ có thể bao gồm giảm thuế khi mua nhà hoặc trợ cấp một phần tiền trả trước".
Tuy nhiên, cần lưu ý: Việc tung ra các gói kích cầu mua nhà có thể làm gia tăng nhu cầu, gây thêm áp lực lên nguồn cung nhà ở vốn đã eo hẹp. Đây là lúc một chủ trương khác của chính quyền có thể phát huy tác dụng: bãi bỏ các quy định không cần thiết (deregulation).
Ngay trong ngày đầu nhậm chức, ông Trump đã ký sắc lệnh hành pháp nhằm cắt giảm chi phí nhà ở, trong đó nhấn mạnh chi phí tuân thủ các quy định (regulatory costs) là một gánh nặng lớn. Chủ tịch NAHB, ông Harris, phát biểu: "Tổng thống Trump thấu hiểu cuộc khủng hoảng nhà ở mà nước Mỹ đang đối mặt. Lối thoát duy nhất là gỡ bỏ những rào cản như các quy định không cần thiết và tốn kém, vốn đang làm tăng chi phí nhà ở và cản trở các nhà phát triển xây dựng thêm nhiều nhà ở dễ tiếp cận và giá cả phải chăng hơn".
Dù vậy, việc bãi bỏ quy định cũng tiềm ẩn rủi ro. Một số quy định có thể bị dỡ bỏ lại thuộc thẩm quyền của Cơ quan Bảo vệ Môi trường (EPA), và việc này có thể kéo theo những tác động sâu rộng hơn về kinh tế và sức khỏe cộng đồng.
Tóm lại, dù đã có nhiều phân tích về hệ quả tiềm tàng từ các chính sách của chính quyền mới, diễn biến thực tế vẫn còn là một ẩn số. "Rất khó để trả lời chính xác các câu hỏi về tác động cụ thể của thuế quan và trục xuất vì chúng ta chưa nắm rõ chi tiết các chính sách này sẽ được thực thi như thế nào", ông Hamrick kết luận. "Nói cách khác, bức tranh toàn cảnh vẫn chưa thực sự rõ ràng".
Ngay cả khi thị trường biến động, giá nhà ở mức cao và tương lai khó đoán định, người mua nhà vẫn có thể đưa ra những quyết định sáng suốt. Nếu bạn vẫn quyết tâm mua nhà trong bối cảnh hiện tại, dưới đây là một số lời khuyên hữu ích:
- Săn tìm lãi suất tốt nhất: Các ngân hàng và tổ chức cho vay thế chấp khác nhau sẽ có các mức lãi suất khác nhau. Việc so sánh kỹ lưỡng là rất quan trọng để đảm bảo bạn nhận được thỏa thuận tốt nhất có thể. Một mức lãi suất thấp hơn có thể giúp bạn tiết kiệm một khoản tiền đáng kể trong suốt thời gian vay.
- Kiểm tra điểm tín dụng: Điểm tín dụng càng cao, khả năng bạn được duyệt vay với lãi suất ưu đãi càng lớn. Nếu điểm tín dụng chưa tốt, hãy cân nhắc dành thời gian cải thiện (ví dụ: thanh toán đúng hạn các khoản nợ) trước khi bắt đầu hành trình tìm kiếm ngôi nhà mơ ước.
- Linh hoạt về vị trí mong muốn: Thị trường bất động sản mang tính địa phương rất rõ nét, giá nhà có thể chênh lệch đáng kể giữa các khu vực, thậm chí giữa các khu phố liền kề. Hãy thử mở rộng phạm vi tìm kiếm ra các khu vực lân cận vị trí lý tưởng ban đầu, biết đâu bạn sẽ tìm được một lựa chọn tốt hơn với mức giá hợp lý hơn.
- Cân nhắc loại hình căn hộ chung cư (condo): Nhà đơn lập (nhà riêng lẻ trên một lô đất) thường có giá cao hơn so với căn hộ chung cư hoặc nhà liền kề (townhouse). Chênh lệch này đôi khi khá lớn. Theo dữ liệu từ Redfin, giá trung vị của nhà đơn lập vào tháng 12 năm 2024 là 443.370 đô la, trong khi nhà liền kề là 377.611 đô la, còn căn hộ chung cư và căn hộ hợp tác xã (co-ops) thậm chí còn thấp hơn, ở mức 366.100 đô la. Lựa chọn căn hộ giúp bạn khởi đầu hành trình sở hữu nhà với chi phí thấp hơn đáng kể, mà vẫn có thể tích lũy giá trị tài sản (vốn chủ sở hữu) tương tự như nhà đơn lập.